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Vente appartement 3 pièces 80 m² Belfort (90000) - 80 m² - 114.000 € | Particulier à Particulier - PAP

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface80m²
Coût Total135 120€
Loyer Annuel8 785€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 425 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf. : G09/2145 / 27 janvier 2026

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.641105, 6.853884
Total : 135 120€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8785€/an
Fourchette totale : 570€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 6842€ - 11278€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 697,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 632,71€
Coût de l'assurance :11 485,20€
Taxe foncière : 878,45€/an
Soit par mois : 73,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 785 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 686 €
Revenus locatifs : +8 785 €
Charges déductibles : -17 686 €
Résultat foncier Année 1 : -8 901 €(Déficit de 8 901 €)
Imputable sur revenu global : 8 901 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 686 €/an
Revenus locatifs : +8 785 €
Charges déductibles : -5 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 099 €/an
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 785 €17 690 €4 352 €-8 905 €8 905 €--
28 960 €5 572 €4 234 €3 388 €---
39 139 €5 451 €4 113 €3 689 €---
49 322 €5 325 €3 987 €3 997 €---
59 509 €5 195 €3 857 €4 314 €---
69 699 €5 061 €3 723 €4 638 €---
79 893 €4 922 €3 585 €4 970 €---
810 091 €4 779 €3 441 €5 311 €---
910 292 €4 631 €3 294 €5 661 €---
1010 498 €4 479 €3 141 €6 020 €---
1110 708 €4 321 €2 983 €6 388 €---
1210 922 €4 158 €2 820 €6 765 €---
1311 141 €3 989 €2 651 €7 152 €---
1411 364 €3 815 €2 477 €7 548 €---
1511 591 €3 635 €2 298 €7 956 €---
1611 823 €3 450 €2 112 €8 373 €---
1712 059 €3 258 €1 920 €8 801 €---
1812 300 €3 060 €1 722 €9 241 €---
1912 546 €2 855 €1 517 €9 692 €---
2012 797 €2 643 €1 305 €10 154 €---
2113 053 €2 425 €1 087 €10 629 €---
2213 314 €2 199 €861 €11 115 €---
2313 581 €1 966 €628 €11 615 €---
2413 852 €1 725 €387 €12 128 €---
2514 129 €1 476 €138 €12 654 €---
TOTAL281 371 €108 079 €62 633 €173 292 €8 905 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 672 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 845 €-2 672 €+4 517 €
2+1 845 €+1 016 €+829 €
3+1 845 €+1 107 €+738 €
4+1 845 €+1 199 €+646 €
5+1 845 €+1 294 €+551 €
6+1 845 €+1 391 €+454 €
7+1 845 €+1 491 €+354 €
8+1 845 €+1 593 €+252 €
9+1 845 €+1 698 €+147 €
10+1 845 €+1 806 €+39 €
11+1 845 €+1 916 €-71 €
12+1 845 €+2 029 €-184 €
13+1 845 €+2 145 €-300 €
14+1 845 €+2 265 €-420 €
15+1 845 €+2 387 €-542 €
16+1 845 €+2 512 €-667 €
17+1 845 €+2 640 €-795 €
18+1 845 €+2 772 €-927 €
19+1 845 €+2 907 €-1 062 €
20+1 845 €+3 046 €-1 201 €
21+1 845 €+3 189 €-1 344 €
22+1 845 €+3 335 €-1 490 €
23+1 845 €+3 484 €-1 639 €
24+1 845 €+3 638 €-1 793 €
25+1 845 €+3 796 €-1 951 €
Total+46 125 €+51 988 €+-5 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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