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Appartement en duplex - a renover

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface38m²
Coût Total69 092€
Loyer Annuel5 127€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 786,84 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement en duplex - a renover - FONCIA Châtellerault vous propose un appartement à rénover en duplex composé :

  • Au rez de chaussée : séjour et cuisine.
  • Au premier étage : chambre, salle d'eau et wc.

Chauffage électrique individuel. Menuiserie en double vitrage.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.838560, 0.541065
Total : 69 092€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 66 700€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5127€/an
Fourchette totale : 334€ - 546€/mois
Fourchette annuelle : 4009€ - 6557€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 356,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 026,49€
Coût de l'assurance :5 872,82€
Taxe foncière : 512,69€/an
Soit par mois : 42,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 399,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments très datés et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 23 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Appartement - Nécessaire pour sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: DPE G - Appartement - Nécessaire pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(968 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2500€ = 2500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:4 600€
    Rénovation salon: 23 m² × 200€/m² = 4600€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 771 €
Revenus locatifs : +5 127 €
Charges déductibles : -39 771 €
Résultat foncier Année 1 : -34 644 €(Déficit de 34 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 244 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 971 €/an
Revenus locatifs : +5 127 €
Charges déductibles : -2 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13243.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 127 €39 773 €2 225 €-34 646 €21 400 €13 246 €13 246 €
25 229 €2 913 €2 165 €2 317 €--10 929 €
35 334 €2 851 €2 103 €2 483 €--8 446 €
45 441 €2 786 €2 039 €2 654 €--5 792 €
55 550 €2 720 €1 972 €2 830 €--2 962 €
65 661 €2 651 €1 904 €3 009 €---
75 774 €2 581 €1 833 €3 193 €---
85 889 €2 507 €1 760 €3 382 €---
96 007 €2 432 €1 684 €3 575 €---
106 127 €2 354 €1 606 €3 774 €---
116 250 €2 273 €1 525 €3 977 €---
126 375 €2 190 €1 442 €4 185 €---
136 502 €2 103 €1 356 €4 399 €---
146 632 €2 014 €1 267 €4 618 €---
156 765 €1 922 €1 175 €4 842 €---
166 900 €1 827 €1 080 €5 073 €---
177 038 €1 729 €982 €5 309 €---
187 179 €1 628 €880 €5 551 €---
197 322 €1 523 €776 €5 799 €---
207 469 €1 415 €668 €6 054 €---
217 618 €1 303 €556 €6 315 €---
227 771 €1 188 €440 €6 583 €---
237 926 €1 069 €321 €6 857 €---
248 085 €945 €198 €7 139 €---
258 246 €818 €71 €7 428 €---
TOTAL164 216 €87 517 €32 026 €76 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-6 420 €+7 497 €
2+1 077 €0 €+1 077 €
3+1 077 €0 €+1 077 €
4+1 077 €0 €+1 077 €
5+1 077 €0 €+1 077 €
6+1 077 €+14 €+1 063 €
7+1 077 €+958 €+119 €
8+1 077 €+1 015 €+62 €
9+1 077 €+1 073 €+4 €
10+1 077 €+1 132 €-55 €
11+1 077 €+1 193 €-116 €
12+1 077 €+1 256 €-179 €
13+1 077 €+1 320 €-243 €
14+1 077 €+1 385 €-308 €
15+1 077 €+1 453 €-376 €
16+1 077 €+1 522 €-445 €
17+1 077 €+1 593 €-516 €
18+1 077 €+1 665 €-588 €
19+1 077 €+1 740 €-663 €
20+1 077 €+1 816 €-739 €
21+1 077 €+1 894 €-817 €
22+1 077 €+1 975 €-898 €
23+1 077 €+2 057 €-980 €
24+1 077 €+2 142 €-1 065 €
25+1 077 €+2 228 €-1 151 €
Total+26 925 €+23 010 €+3 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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