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Appartement 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface50m²
Coût Total128 710€
Loyer Annuel9 756€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 98 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 960 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m² - Charmant T2 en plein centre ville de MONTEREAU-FAULT-YONNE

Emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces, écoles, transports et de toutes les commodités. (à seulement 15 minutes à pied de la gare de MONTEREAU-FAULT-YONNE qui dessert PARIS-GARE-DE-LYON en 1h seulement) Idéal premier achat ou investissement locatif !Ce T2 lumineux, situé au 3e et dernier étage d'une petite copropriété, offre un cadre de vie agréable et une excellente rentabilité pour les investisseurs.

  • Pièce de vie lumineuse avec un agencement optimisé
  • Cuisine fonctionnelle et bien agencée
  • Chambre confortable et calme avec sa salle d'eau ? Atouts majeurs :? Dernier étage = tranquillité assurée? Petit immeuble avec faibles charges? Rentabilité locative élevée pour un investissement sécurisé? Centre-ville dynamique et prisé Un investissement rentable et stratégique ! Des travaux de raffraichessement sont à prévoir.
  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 276_HPVAP2790004865 Date de réalisation du diagnostic : 07/03/2025 Prix hors honoraires : 98 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 870 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.395800, 2.992438
Total : 128 710€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 22 870€
Valeur du bien : 120 870€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 19.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9756€/an
Fourchette totale : 670€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 11837€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 595,78€
Coût de l'assurance :11 262,13€
Taxe foncière : 975,60€/an
Soit par mois : 81,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,50€/mois
Soit par an : 870,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain légèrement usée nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 870 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 300€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:420€
    Peinture des murs: 12 m² × 35€/m² = 420€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture des murs: 30 m² × 35€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 756 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 710 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 614 €
Revenus locatifs : +9 756 €
Charges déductibles : -29 614 €
Résultat foncier Année 1 : -19 858 €(Déficit de 19 858 €)
Imputable sur revenu global : 19 858 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 744 €/an
Revenus locatifs : +9 756 €
Charges déductibles : -6 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 012 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 756 €29 619 €4 453 €-19 863 €19 863 €--
29 951 €6 632 €4 336 €3 319 €---
310 150 €6 511 €4 215 €3 639 €---
410 353 €6 386 €4 090 €3 967 €---
510 560 €6 257 €3 960 €4 304 €---
610 771 €6 122 €3 826 €4 649 €---
710 987 €5 984 €3 687 €5 003 €---
811 207 €5 840 €3 544 €5 367 €---
911 431 €5 691 €3 395 €5 740 €---
1011 659 €5 536 €3 240 €6 123 €---
1111 892 €5 377 €3 081 €6 516 €---
1212 130 €5 211 €2 915 €6 919 €---
1312 373 €5 040 €2 744 €7 333 €---
1412 620 €4 862 €2 566 €7 758 €---
1512 873 €4 679 €2 383 €8 194 €---
1613 130 €4 488 €2 192 €8 642 €---
1713 393 €4 291 €1 995 €9 101 €---
1813 661 €4 087 €1 791 €9 573 €---
1913 934 €3 876 €1 580 €10 058 €---
2014 213 €3 657 €1 361 €10 555 €---
2114 497 €3 431 €1 135 €11 066 €---
2214 787 €3 196 €900 €11 591 €---
2315 083 €2 953 €657 €12 130 €---
2415 384 €2 701 €405 €12 683 €---
2515 692 €2 441 €145 €13 251 €---
TOTAL312 486 €144 868 €64 596 €167 618 €19 863 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 959 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-5 959 €+8 008 €
2+2 049 €+996 €+1 053 €
3+2 049 €+1 092 €+957 €
4+2 049 €+1 190 €+859 €
5+2 049 €+1 291 €+758 €
6+2 049 €+1 395 €+654 €
7+2 049 €+1 501 €+548 €
8+2 049 €+1 610 €+439 €
9+2 049 €+1 722 €+327 €
10+2 049 €+1 837 €+212 €
11+2 049 €+1 955 €+94 €
12+2 049 €+2 076 €-27 €
13+2 049 €+2 200 €-151 €
14+2 049 €+2 327 €-278 €
15+2 049 €+2 458 €-409 €
16+2 049 €+2 593 €-544 €
17+2 049 €+2 730 €-681 €
18+2 049 €+2 872 €-823 €
19+2 049 €+3 017 €-968 €
20+2 049 €+3 167 €-1 118 €
21+2 049 €+3 320 €-1 271 €
22+2 049 €+3 477 €-1 428 €
23+2 049 €+3 639 €-1 590 €
24+2 049 €+3 805 €-1 756 €
25+2 049 €+3 975 €-1 926 €
Total+51 225 €+50 286 €+939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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