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Appartement T2 Loué

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface51.75m²
Coût Total98 840€
Loyer Annuel7 333€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 500 €
Surface : 51.75 m²
Prix au m² : 1 207,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave

Je vous propose cet appartement totalement rénové au 5ème étage avec ascenseur et Loué (423€Hc/569€Cc par mois, date du bail : 01/08/2023). Il se compose d'une entrée avec petit espace de rangement, une cuisine entièrement aménagée et équipée (four, plaque induction, lave-vaisselle, frigo, hotte), un salon avec un balcon filant, un couloir, une chambre avec dressing, une salle d'eau avec douche à l'italienne et avec vmc, un wc séparé (wc suspendu avec rangements). S'ajoutent, une cave, fibre optique, double vitrage pvc oscillo battants, climatisation et chauffage collectif avec répartiteur. Idéal pour un investissement locatif ! Charges annuelles de copropriété 2200€/An Ce bien vous est présenté par Anthony Felder , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/211.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.801724, 1.711535
Total : 98 840€
Prix d'acquisition : 62 500€
Travaux : 31 340€
Valeur du bien : 93 840€
Frais de notaire : 5 000€
Coût estimé : 5 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.75m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7333€/an
Fourchette totale : 482€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5788€ - 9289€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 112,76 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 585 €
Prix d'achat :62 500 €
Décote à l'achat :+4 915€ (+8.5%)
Marge achat-revente :-41 255€ (-71.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 082,41€
Coût de l'assurance :8 648,50€
Taxe foncière : 733,26€/an
Soit par mois : 61,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 611,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage collectif amélioré.
Quantité: 1 système pour 51.75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes ou remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant le remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le hall d'entrée.
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 4 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 340 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1 500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8 000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambre:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture hall d'entrée:160€
    Peinture hall d'entrée: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 333 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 065 €
Revenus locatifs : +7 333 €
Charges déductibles : -38 065 €
Résultat foncier Année 1 : -30 732 €(Déficit de 30 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 332 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 725 €/an
Revenus locatifs : +7 333 €
Charges déductibles : -6 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9332.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625 €(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 333 €38 068 €3 449 €-30 735 €21 400 €9 335 €9 335 €
27 479 €6 638 €3 359 €841 €--8 494 €
37 629 €6 545 €3 266 €1 084 €--7 410 €
47 781 €6 448 €3 169 €1 333 €--6 076 €
57 937 €6 348 €3 069 €1 589 €--4 488 €
68 096 €6 245 €2 965 €1 851 €--2 636 €
78 258 €6 137 €2 858 €2 121 €--516 €
88 423 €6 026 €2 747 €2 397 €---
98 591 €5 911 €2 632 €2 680 €---
108 763 €5 792 €2 512 €2 972 €---
118 938 €5 668 €2 389 €3 270 €---
129 117 €5 540 €2 261 €3 577 €---
139 300 €5 407 €2 128 €3 892 €---
149 486 €5 270 €1 991 €4 216 €---
159 675 €5 128 €1 849 €4 548 €---
169 869 €4 980 €1 701 €4 888 €---
1710 066 €4 828 €1 548 €5 238 €---
1810 267 €4 669 €1 390 €5 598 €---
1910 473 €4 506 €1 226 €5 967 €---
2010 682 €4 336 €1 057 €6 346 €---
2110 896 €4 160 €881 €6 736 €---
2211 114 €3 978 €699 €7 136 €---
2311 336 €3 789 €510 €7 547 €---
2411 563 €3 594 €315 €7 969 €---
2511 794 €3 392 €112 €8 403 €---
TOTAL234 866 €163 401 €50 082 €71 464 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 540 €-6 420 €+7 960 €
2+1 540 €0 €+1 540 €
3+1 540 €0 €+1 540 €
4+1 540 €0 €+1 540 €
5+1 540 €0 €+1 540 €
6+1 540 €0 €+1 540 €
7+1 540 €0 €+1 540 €
8+1 540 €+564 €+976 €
9+1 540 €+804 €+736 €
10+1 540 €+891 €+649 €
11+1 540 €+981 €+559 €
12+1 540 €+1 073 €+467 €
13+1 540 €+1 168 €+372 €
14+1 540 €+1 265 €+275 €
15+1 540 €+1 364 €+176 €
16+1 540 €+1 467 €+73 €
17+1 540 €+1 572 €-32 €
18+1 540 €+1 679 €-139 €
19+1 540 €+1 790 €-250 €
20+1 540 €+1 904 €-364 €
21+1 540 €+2 021 €-481 €
22+1 540 €+2 141 €-601 €
23+1 540 €+2 264 €-724 €
24+1 540 €+2 391 €-851 €
25+1 540 €+2 521 €-981 €
Total+38 500 €+21 439 €+17 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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