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Appartement T2 Loué

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface51.75
Coût Total98 840
Loyer Annuel7 333
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-159
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 500 €
Surface : 51.75 m²
Prix au m² : 1 207,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave

Je vous propose cet appartement totalement rénové au 5ème étage avec ascenseur et Loué (423€Hc/569€Cc par mois, date du bail : 01/08/2023). Il se compose d'une entrée avec petit espace de rangement, une cuisine entièrement aménagée et équipée (four, plaque induction, lave-vaisselle, frigo, hotte), un salon avec un balcon filant, un couloir, une chambre avec dressing, une salle d'eau avec douche à l'italienne et avec vmc, un wc séparé (wc suspendu avec rangements). S'ajoutent, une cave, fibre optique, double vitrage pvc oscillo battants, climatisation et chauffage collectif avec répartiteur. Idéal pour un investissement locatif ! Charges annuelles de copropriété 2200€/An Ce bien vous est présenté par Anthony Felder , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/211.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.801724, 1.711535
Total : 98 840
Prix d'acquisition : 62 500
Travaux : 31 340
Valeur du bien : 93 840
Frais de notaire : 5 000
Coût estimé : 5 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.75
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7333€/an
Fourchette totale : 482€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5788€ - 9289€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 112,76 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 585
Prix d'achat :62 500
Décote à l'achat :+4 915 (+8.5%)
Marge achat-revente :-41 255€ (-71.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 082,41
Coût de l'assurance :8 648,50
Taxe foncière : 733,26€/an
Soit par mois : 61,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 611,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage collectif amélioré.
Quantité: 1 système pour 51.75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes ou remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant le remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le hall d'entrée.
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 4 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 340(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1 500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8 000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambre:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture hall d'entrée:160
    Peinture hall d'entrée: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 333 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 840 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 065
Revenus locatifs : +7 333
Charges déductibles : -38 065
Résultat foncier Année 1 : -30 732(Déficit de 30 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 332
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 725 €/an
Revenus locatifs : +7 333
Charges déductibles : -6 725
Résultat foncier Années 2+ : 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9332.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 33338 0683 449-30 73521 400 €9 335 €9 335 €
27 4796 6383 359841--8 494 €
37 6296 5453 2661 084--7 410 €
47 7816 4483 1691 333--6 076 €
57 9376 3483 0691 589--4 488 €
68 0966 2452 9651 851--2 636 €
78 2586 1372 8582 121--516 €
88 4236 0262 7472 397---
98 5915 9112 6322 680---
108 7635 7922 5122 972---
118 9385 6682 3893 270---
129 1175 5402 2613 577---
139 3005 4072 1283 892---
149 4865 2701 9914 216---
159 6755 1281 8494 548---
169 8694 9801 7014 888---
1710 0664 8281 5485 238---
1810 2674 6691 3905 598---
1910 4734 5061 2265 967---
2010 6824 3361 0576 346---
2110 8964 1608816 736---
2211 1143 9786997 136---
2311 3363 7895107 547---
2411 5633 5943157 969---
2511 7943 3921128 403---
TOTAL234 866163 40150 08271 46421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 464
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 540-6 420+7 960
2+1 5400+1 540
3+1 5400+1 540
4+1 5400+1 540
5+1 5400+1 540
6+1 5400+1 540
7+1 5400+1 540
8+1 540+564+976
9+1 540+804+736
10+1 540+891+649
11+1 540+981+559
12+1 540+1 073+467
13+1 540+1 168+372
14+1 540+1 265+275
15+1 540+1 364+176
16+1 540+1 467+73
17+1 540+1 572-32
18+1 540+1 679-139
19+1 540+1 790-250
20+1 540+1 904-364
21+1 540+2 021-481
22+1 540+2 141-601
23+1 540+2 264-724
24+1 540+2 391-851
25+1 540+2 521-981
Total+38 500+21 439+17 061
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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