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Richwiller F3/4 avec balcon

VilleRichwiller (68)
Surface67m²
Coût Total141 120€
Loyer Annuel8 587€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 477,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 4 pièces, 1 balcon

Appartement au 3ème étage et dernier comprenant: hall d'entrée,salon séjour de 28m2 avec balcon, 2 chambres, cuisine équipée, salle d'eau équipée, cave ,grenier.

Ville : Richwiller
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68120
Coordonnées : 47.778800, 7.285040
Total : 141 120€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 133 200€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8587€/an
Fourchette totale : 553€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6631€ - 11119€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 729,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 637,76€
Coût de l'assurance :11 995,20€
Taxe foncière : 858,68€/an
Soit par mois : 71,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richwiller (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 587 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 093 €
Revenus locatifs : +8 587 €
Charges déductibles : -40 093 €
Résultat foncier Année 1 : -31 507 €(Déficit de 31 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 893 €/an
Revenus locatifs : +8 587 €
Charges déductibles : -5 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10106.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 587 €40 098 €4 559 €-31 511 €21 400 €10 111 €10 111 €
28 759 €5 775 €4 436 €2 984 €--7 127 €
38 934 €5 647 €4 309 €3 286 €--3 841 €
49 112 €5 516 €4 177 €3 596 €--244 €
59 295 €5 380 €4 042 €3 915 €---
69 481 €5 240 €3 901 €4 241 €---
79 670 €5 095 €3 756 €4 576 €---
89 864 €4 945 €3 606 €4 919 €---
910 061 €4 790 €3 451 €5 271 €---
1010 262 €4 630 €3 291 €5 632 €---
1110 467 €4 465 €3 126 €6 003 €---
1210 677 €4 294 €2 955 €6 383 €---
1310 890 €4 118 €2 779 €6 773 €---
1411 108 €3 935 €2 597 €7 173 €---
1511 330 €3 747 €2 408 €7 583 €---
1611 557 €3 552 €2 214 €8 004 €---
1711 788 €3 351 €2 013 €8 437 €---
1812 024 €3 144 €1 805 €8 880 €---
1912 264 €2 929 €1 590 €9 335 €---
2012 509 €2 707 €1 369 €9 802 €---
2112 760 €2 478 €1 140 €10 281 €---
2213 015 €2 241 €903 €10 773 €---
2313 275 €1 997 €658 €11 278 €---
2413 540 €1 744 €406 €11 796 €---
2513 811 €1 483 €145 €12 328 €---
TOTAL275 037 €133 300 €65 638 €141 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803 €-6 420 €+8 223 €
2+1 803 €0 €+1 803 €
3+1 803 €0 €+1 803 €
4+1 803 €0 €+1 803 €
5+1 803 €+1 101 €+702 €
6+1 803 €+1 272 €+531 €
7+1 803 €+1 373 €+430 €
8+1 803 €+1 476 €+327 €
9+1 803 €+1 581 €+222 €
10+1 803 €+1 690 €+113 €
11+1 803 €+1 801 €+2 €
12+1 803 €+1 915 €-112 €
13+1 803 €+2 032 €-229 €
14+1 803 €+2 152 €-349 €
15+1 803 €+2 275 €-472 €
16+1 803 €+2 401 €-598 €
17+1 803 €+2 531 €-728 €
18+1 803 €+2 664 €-861 €
19+1 803 €+2 801 €-998 €
20+1 803 €+2 941 €-1 138 €
21+1 803 €+3 084 €-1 281 €
22+1 803 €+3 232 €-1 429 €
23+1 803 €+3 383 €-1 580 €
24+1 803 €+3 539 €-1 736 €
25+1 803 €+3 698 €-1 895 €
Total+45 075 €+42 521 €+2 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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