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Maison 5 pièces 100 m²

VilleBengy-sur-Craon (18)
Surface100m²
Coût Total116 800€
Loyer Annuel7 982€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 100 m²

A VENDRE - BENGY-SUR-CRAON

Située à 12 min en voiture de la base aérienne 702 d'AVORD (18520) et à 30 min de BOURGES (18000)

Une maison ancienne construite en 1853 environ d'une superficie habitable d'environ 100.14m² et comprenant :

  • au rez-de-chaussée : une pièce de vie, une cuisine aménagée avec salle à manger, w.c indépendant avec placard et lavabo
  • à l'étage : palier desservant trois chambres et une salle de bains avec w.c

Grenier au dessus Cour privée avec dépendance d'environ 9.16m² et abris bois avec grenier au dessus

  • Chauffage : absence
  • Eau Chaude Sanitaire (ECS) : ballon électrique à l'étage
  • Assainissement : tout à l'égout

Votre conseiller AVORD IMMOBILIER : Présidente - Justine DARGET Carte T CPI 5801 2019 000 041 325 RCP RCP_01_152095V - GALIAN

Surface : 100 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bengy-sur-Craon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18520
Coordonnées : 47.000843, 2.746558
Total : 116 800€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 111 600€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7982€/an
Fourchette totale : 541€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6489€ - 9818€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 087,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 772 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-43 772€ (-40.2%)
Marge achat-revente :-8 028€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 604,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 812,29€
Coût de l'assurance :8 760,00€
Taxe foncière : 798,17€/an
Soit par mois : 66,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bengy-sur-Craon (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 982 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 611 €
Revenus locatifs : +7 982 €
Charges déductibles : -51 611 €
Résultat foncier Année 1 : -43 630 €(Déficit de 43 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 011 €/an
Revenus locatifs : +7 982 €
Charges déductibles : -5 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22229.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 982 €51 615 €3 866 €-43 633 €21 400 €22 233 €22 233 €
28 141 €4 912 €3 763 €3 230 €--19 004 €
38 304 €4 805 €3 656 €3 499 €--15 504 €
48 470 €4 694 €3 546 €3 776 €--11 728 €
58 640 €4 580 €3 431 €4 060 €--7 669 €
68 812 €4 462 €3 313 €4 351 €--3 318 €
78 989 €4 340 €3 191 €4 649 €---
89 168 €4 213 €3 065 €4 955 €---
99 352 €4 083 €2 934 €5 269 €---
109 539 €3 948 €2 799 €5 591 €---
119 730 €3 808 €2 659 €5 922 €---
129 924 €3 664 €2 515 €6 261 €---
1310 123 €3 514 €2 366 €6 608 €---
1410 325 €3 360 €2 211 €6 965 €---
1510 532 €3 200 €2 052 €7 331 €---
1610 742 €3 035 €1 887 €7 707 €---
1710 957 €2 864 €1 716 €8 093 €---
1811 176 €2 688 €1 539 €8 488 €---
1911 400 €2 505 €1 357 €8 894 €---
2011 628 €2 317 €1 168 €9 311 €---
2111 860 €2 122 €973 €9 739 €---
2212 098 €1 920 €771 €10 178 €---
2312 340 €1 711 €563 €10 629 €---
2412 586 €1 495 €347 €11 091 €---
2512 838 €1 272 €124 €11 566 €---
TOTAL255 657 €131 127 €55 812 €124 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €+399 €+1 277 €
8+1 676 €+1 487 €+189 €
9+1 676 €+1 581 €+95 €
10+1 676 €+1 677 €-1 €
11+1 676 €+1 776 €-100 €
12+1 676 €+1 878 €-202 €
13+1 676 €+1 983 €-307 €
14+1 676 €+2 090 €-414 €
15+1 676 €+2 199 €-523 €
16+1 676 €+2 312 €-636 €
17+1 676 €+2 428 €-752 €
18+1 676 €+2 547 €-871 €
19+1 676 €+2 668 €-992 €
20+1 676 €+2 793 €-1 117 €
21+1 676 €+2 922 €-1 246 €
22+1 676 €+3 053 €-1 377 €
23+1 676 €+3 189 €-1 513 €
24+1 676 €+3 327 €-1 651 €
25+1 676 €+3 470 €-1 794 €
Total+41 900 €+37 359 €+4 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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