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Appartement 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleNeuilly-Plaisance (93)
Surface71m²
Coût Total218 400€
Loyer Annuel15 993€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 746,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 71 m2

Dans une résidence CALME et VERDOYANTE, venez découvrir cet appartement de 71 m2 SPACIEUX et LUMINEUX. Situé au 3eme étage d'un immeuble de 3 étages, ce bien se compose d'une entrée avec rangement, un salon SPACIEUX, une cuisine AMENAGEE, de deux chambres de 12m2, un coin BUANDERIE, un débarras, une SDB et WC séparé.

Une place de parking et une cave complète ce bien.

Les ++ :

RAPID MARKET à 1 mn à pied Boulangerie et deux pizzeria à 5 mn BAR TABAC et Relais Colis à 4 mn Centre Médical à 5 mn Cinéma, un marché couvert TOUS LES VENDREDIS MATIN et une MICRO CRECHE à 5mn. A 5mn à pied de l'école Elémentaire Edouard HERRIOT. A 9 mn à pied de la Maternelle Paul LETOMBE. A 5mn du Bus 114 qui dessert le RER A en 16mn et à 12 mn du RER E le Raincy Villemomble. A 5 mn du PARC DES COTEAUX D'AVRON

Cette annonce référence 339666 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier USWAH MURTAZA MIRZA (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 92501883000016.

Prix du bien : 195 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 4 250,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/06/2026 Score DPE : 267 kWhEP/m²/an Score GES : 58 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1500.00 € et 2080.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 339666 Date de réalisation du diagnostic : 22/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 4250 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Neuilly-Plaisance
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93360
Coordonnées : 48.870304, 2.521416
Total : 218 400€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 202 800€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 15.63€ - 22.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15993€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1601€/mois
Fourchette annuelle : 13316€ - 19208€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 746,27 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 985 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :+15€ (+0.0%)
Marge achat-revente :-23 415€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 160,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 663,69€
Coût de l'assurance :19 110,00€
Taxe foncière : 1 599,27€/an
Soit par mois : 133,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 354,17€/mois
Soit par an : 4 250,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 332,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 648,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-315,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation importante
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture récente

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 993 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 599 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 250 €/an
Calcul : 354 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 027 €
Revenus locatifs : +15 993 €
Charges déductibles : -22 027 €
Résultat foncier Année 1 : -6 034 €(Déficit de 6 034 €)
Imputable sur revenu global : 6 034 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 227 €/an
Revenus locatifs : +15 993 €
Charges déductibles : -14 227 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 766 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 993 €22 034 €7 620 €-6 041 €6 041 €--
216 313 €14 035 €7 422 €2 277 €---
316 639 €13 829 €7 216 €2 810 €---
416 972 €13 616 €7 002 €3 356 €---
517 311 €13 395 €6 781 €3 916 €---
617 657 €13 166 €6 552 €4 491 €---
718 010 €12 929 €6 315 €5 082 €---
818 371 €12 683 €6 070 €5 687 €---
918 738 €12 429 €5 815 €6 309 €---
1019 113 €12 165 €5 551 €6 948 €---
1119 495 €11 892 €5 278 €7 603 €---
1219 885 €11 609 €4 995 €8 276 €---
1320 283 €11 316 €4 702 €8 966 €---
1420 688 €11 013 €4 399 €9 676 €---
1521 102 €10 698 €4 085 €10 404 €---
1621 524 €10 373 €3 759 €11 152 €---
1721 955 €10 035 €3 421 €11 919 €---
1822 394 €9 686 €3 072 €12 708 €---
1922 842 €9 324 €2 710 €13 518 €---
2023 298 €8 949 €2 335 €14 350 €---
2123 764 €8 560 €1 947 €15 204 €---
2224 240 €8 158 €1 544 €16 082 €---
2324 724 €7 741 €1 127 €16 983 €---
2425 219 €7 309 €696 €17 910 €---
2525 723 €6 862 €248 €18 861 €---
TOTAL512 252 €283 807 €110 664 €228 446 €6 041 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 812 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 358 €-1 812 €+5 170 €
2+3 358 €+683 €+2 675 €
3+3 358 €+843 €+2 515 €
4+3 358 €+1 007 €+2 351 €
5+3 358 €+1 175 €+2 183 €
6+3 358 €+1 347 €+2 011 €
7+3 358 €+1 524 €+1 834 €
8+3 358 €+1 706 €+1 652 €
9+3 358 €+1 893 €+1 465 €
10+3 358 €+2 084 €+1 274 €
11+3 358 €+2 281 €+1 077 €
12+3 358 €+2 483 €+875 €
13+3 358 €+2 690 €+668 €
14+3 358 €+2 903 €+455 €
15+3 358 €+3 121 €+237 €
16+3 358 €+3 345 €+13 €
17+3 358 €+3 576 €-218 €
18+3 358 €+3 812 €-454 €
19+3 358 €+4 055 €-697 €
20+3 358 €+4 305 €-947 €
21+3 358 €+4 561 €-1 203 €
22+3 358 €+4 825 €-1 467 €
23+3 358 €+5 095 €-1 737 €
24+3 358 €+5 373 €-2 015 €
25+3 358 €+5 658 €-2 300 €
Total+83 950 €+68 534 €+15 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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