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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface66.5m²
Coût Total76 470€
Loyer Annuel7 302€
Rentabilité9.55%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 66.5 m²
Prix au m² : 751,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 Agence du Théâtre vous propose à BELFORT : Un appartement T4 situé à seulement 10 minutes à pied de la gare et du cœur de ville. Il se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux avec accès balcon, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle d'eau et des WC séparés. Vous bénéficiez également d'une cave et d'un parking collectif. Chauffage et eau chaude inclus dans les charges. Actuellement loué, ce bien représente un investissement locatif rentable. À visiter sans tarder. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1744.0 € et 2360.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Jules RIOTON EI, agent commercial (RSAC 919637918) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.636009, 6.842856
Total : 76 470€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 22 470€
Valeur du bien : 72 470€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.5m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7302€/an
Fourchette totale : 474€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5688€ - 9375€/an
Rentabilité brute :9.55%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :797,73 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 049 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-3 049€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-23 421€ (-44.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 747,49€
Coût de l'assurance :6 691,12€
Taxe foncière : 730,21€/an
Soit par mois : 60,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel du carrelage et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 470 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain (carrelage): 5 m² × 120€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€ = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 302 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 470 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 134 €
Revenus locatifs : +7 302 €
Charges déductibles : -26 134 €
Résultat foncier Année 1 : -18 831 €(Déficit de 18 831 €)
Imputable sur revenu global : 18 831 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 664 €/an
Revenus locatifs : +7 302 €
Charges déductibles : -3 664 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 639 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 302 €26 136 €2 668 €-18 834 €18 834 €--
27 448 €3 596 €2 599 €3 852 €---
37 597 €3 524 €2 526 €4 073 €---
47 749 €3 450 €2 452 €4 299 €---
57 904 €3 372 €2 374 €4 532 €---
68 062 €3 292 €2 294 €4 770 €---
78 223 €3 209 €2 211 €5 014 €---
88 388 €3 123 €2 125 €5 265 €---
98 556 €3 034 €2 036 €5 522 €---
108 727 €2 942 €1 944 €5 785 €---
118 901 €2 846 €1 848 €6 055 €---
129 079 €2 747 €1 749 €6 332 €---
139 261 €2 644 €1 647 €6 616 €---
149 446 €2 538 €1 540 €6 908 €---
159 635 €2 428 €1 430 €7 207 €---
169 828 €2 314 €1 316 €7 514 €---
1710 024 €2 196 €1 198 €7 828 €---
1810 225 €2 073 €1 076 €8 151 €---
1910 429 €1 947 €949 €8 483 €---
2010 638 €1 815 €818 €8 822 €---
2110 851 €1 679 €682 €9 171 €---
2211 068 €1 539 €541 €9 529 €---
2311 289 €1 393 €395 €9 896 €---
2411 515 €1 241 €244 €10 273 €---
2511 745 €1 085 €87 €10 660 €---
TOTAL233 890 €86 164 €38 747 €147 726 €18 834 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 650 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 533 €-5 650 €+7 183 €
2+1 533 €+1 156 €+377 €
3+1 533 €+1 222 €+311 €
4+1 533 €+1 290 €+243 €
5+1 533 €+1 360 €+173 €
6+1 533 €+1 431 €+102 €
7+1 533 €+1 504 €+29 €
8+1 533 €+1 579 €-46 €
9+1 533 €+1 657 €-124 €
10+1 533 €+1 736 €-203 €
11+1 533 €+1 817 €-284 €
12+1 533 €+1 900 €-367 €
13+1 533 €+1 985 €-452 €
14+1 533 €+2 072 €-539 €
15+1 533 €+2 162 €-629 €
16+1 533 €+2 254 €-721 €
17+1 533 €+2 349 €-816 €
18+1 533 €+2 445 €-912 €
19+1 533 €+2 545 €-1 012 €
20+1 533 €+2 647 €-1 114 €
21+1 533 €+2 751 €-1 218 €
22+1 533 €+2 859 €-1 326 €
23+1 533 €+2 969 €-1 436 €
24+1 533 €+3 082 €-1 549 €
25+1 533 €+3 198 €-1 665 €
Total+38 325 €+44 318 €+-5 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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