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Achat : Maison Montenay (53500)

Bien expiré
VilleMontenay (53)
Surface160m²
Coût Total91 388€
Loyer Annuel13 041€
Rentabilité14.27%
Cashflow/mois+505€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 730 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 473,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Montenaybâtiment pierre composé de deux locatifs à rénover mais pouvant aussi former un seul lot en résidence principale. Vous disposerez d 'un garage et d' un terrain clos de 1000m² env ( contactez Samuel Mezerette ) (8.19 % d'honoraires Ttc à la charge de...

Ville : Montenay
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.264690, -0.928530
Total : 91 388€
Prix d'acquisition : 75 730€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 85 330€
Frais de notaire : 6 058€
Coût estimé : 6 058€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13041€/an
Fourchette totale : 855€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10256€ - 16583€/an
Rentabilité brute :14.27%
Fourchette de rentabilité :11.22% - 18.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 388€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 473,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 361,44€
Coût de l'assurance :8 224,92€
Taxe foncière : 1 304,15€/an
Soit par mois : 108,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :504,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 3.75 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon : nettoyage, peinture, et éventuellement remplacement du carrelage
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs sales et usés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montenay (zones rurales, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 041 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 388 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 174 €
Revenus locatifs : +13 041 €
Charges déductibles : -14 174 €
Résultat foncier Année 1 : -1 132 €(Déficit de 1 132 €)
Imputable sur revenu global : 1 132 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 574 €/an
Revenus locatifs : +13 041 €
Charges déductibles : -4 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 468 €/an
Prix d'achat du bien : 75 730 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 225 €(65% de 75 730 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 790 €/an
Calcul : 49 225 € × 3,636% = 1 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 041 €14 177 €2 944 €-1 135 €1 135 €--
213 302 €4 497 €2 864 €8 805 €---
313 568 €4 415 €2 782 €9 154 €---
413 840 €4 330 €2 697 €9 510 €---
514 117 €4 242 €2 609 €9 875 €---
614 399 €4 151 €2 518 €10 248 €---
714 687 €4 058 €2 424 €10 629 €---
814 981 €3 961 €2 328 €11 020 €---
915 280 €3 861 €2 228 €11 419 €---
1015 586 €3 757 €2 124 €11 828 €---
1115 897 €3 651 €2 017 €12 247 €---
1216 215 €3 540 €1 907 €12 675 €---
1316 540 €3 426 €1 793 €13 113 €---
1416 871 €3 309 €1 676 €13 562 €---
1517 208 €3 187 €1 554 €14 021 €---
1617 552 €3 062 €1 428 €14 491 €---
1717 903 €2 932 €1 299 €14 971 €---
1818 261 €2 798 €1 165 €15 464 €---
1918 626 €2 659 €1 026 €15 967 €---
2018 999 €2 516 €883 €16 483 €---
2119 379 €2 368 €735 €17 011 €---
2219 767 €2 216 €582 €17 551 €---
2320 162 €2 058 €425 €18 104 €---
2420 565 €1 895 €262 €18 670 €---
2520 976 €1 726 €93 €19 250 €---
TOTAL417 722 €92 790 €42 361 €324 932 €1 135 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 341 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 739 €-341 €+3 080 €
2+2 739 €+2 642 €+97 €
3+2 739 €+2 746 €-7 €
4+2 739 €+2 853 €-114 €
5+2 739 €+2 962 €-223 €
6+2 739 €+3 074 €-335 €
7+2 739 €+3 189 €-450 €
8+2 739 €+3 306 €-567 €
9+2 739 €+3 426 €-687 €
10+2 739 €+3 549 €-810 €
11+2 739 €+3 674 €-935 €
12+2 739 €+3 803 €-1 064 €
13+2 739 €+3 934 €-1 195 €
14+2 739 €+4 069 €-1 330 €
15+2 739 €+4 206 €-1 467 €
16+2 739 €+4 347 €-1 608 €
17+2 739 €+4 491 €-1 752 €
18+2 739 €+4 639 €-1 900 €
19+2 739 €+4 790 €-2 051 €
20+2 739 €+4 945 €-2 206 €
21+2 739 €+5 103 €-2 364 €
22+2 739 €+5 265 €-2 526 €
23+2 739 €+5 431 €-2 692 €
24+2 739 €+5 601 €-2 862 €
25+2 739 €+5 775 €-3 036 €
Total+68 475 €+97 480 €+-29 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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