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À Vendre Appartement Type 4 à Cholet (49300)

VilleCholet (49)
Surface81
Coût Total139 017
Loyer Annuel10 635
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 356,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur, Orientation nord, 1 place de parking, 8 étages

Venez découvrir cet Appartement T4 - Idéalement situé à Cholet 49300 (Les Richardières) - Exclu Amp - Visite Virtuelle Dispo ! Situé au 3ème étage de l'immeuble, cet appartement vous offre plus de 80 m2 habitables comprenant une Entrée avec placards, une belle pièce de vie avec une Cuisine Aménagée et Equipée. Un couloir dessert 3 chambres, une Salle de Bain, un Wc, une Buanderie et une pièce de rangement supplémentaire. Le tout avec un balcon avec une vue donnant sur un parc, ce qui offre un espace extérieur agréable. Immeuble disposant d'un ascenseur et d'une entrée sécurisée. Système de chauffage collectif au sol Notre recommandation : Idéale pour un permier achat ou pour réaliser un investissement locatif ! Copropriété comprenant 90 lots. Pas de procédure en cours. Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 3 400 € soit 283 € par mois. Informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site > Agence Amp Loire Immobilier - Pour plus d'information contactez notre Conseillère Lina VERGLAS Honoraires Ttc à la charge exclusive de l'acquéreur. 102 900 € frais d'agence exclus. 109 900 € frais d'agence inclus - Soit 6.80% Ttc en pourcentage du prix du bien. Cette annonce vous est proposée par Verglas Lina - Ei - NoRSAC: 934865619, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Angers (49)

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.057482, -0.876815
Total : 139 017
Prix d'acquisition : 109 900
Travaux : 20 325
Valeur du bien : 130 225
Frais de notaire : 8 792
Coût estimé : 8 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10635€/an
Fourchette totale : 688€ - 1142€/mois
Fourchette annuelle : 8255€ - 13700€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,8 €/m²
Basé sur :306 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 283
Prix d'achat :109 900
Décote à l'achat :-50 383 (-31.4%)
Marge achat-revente :21 266€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 017
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 729,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 218,72
Coût de l'assurance :15 639,41
Taxe foncière : 1 063,45€/an
Soit par mois : 88,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 283,00€/mois
Soit par an : 3 396,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 886,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou en mauvais état
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 81 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - État 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - Sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.3/5 visible - Peinture vieillissante à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - Peinture vieillissante à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 325(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Vérification système de chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:150
    Vérification chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 150€ = 150€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 800
    Rafraîchissement cuisine (12 m²): 150€/m² × 12 = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Rafraîchissement revêtement sol (35 m²): 60€/m² × 35 = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 550
    Peinture murs et plafonds (3 chambres): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:925
    Peinture murs et plafonds salon (25 m²): 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 950✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 017 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 063 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 396 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 325
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 869
Revenus locatifs : +10 635
Charges déductibles : -29 869
Résultat foncier Année 1 : -19 235(Déficit de 19 235 €)
Imputable sur revenu global : 19 235
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 544 €/an
Revenus locatifs : +10 635
Charges déductibles : -9 544
Résultat foncier Années 2+ : 1 090 €/an
Prix d'achat du bien : 109 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 63529 8744 464-19 23919 239 €--
210 8479 4284 3431 419---
311 0649 3034 2181 761---
411 2859 1744 0892 111---
511 5119 0413 9562 470---
611 7418 9033 8182 838---
711 9768 7613 6763 215---
812 2168 6143 5293 602---
912 4608 4623 3773 998---
1012 7098 3053 2204 404---
1112 9638 1433 0584 820---
1213 2237 9762 8915 247---
1313 4877 8032 7185 684---
1413 7577 6252 5406 132---
1514 0327 4402 3556 592---
1614 3137 2502 1657 063---
1714 5997 0531 9687 546---
1814 8916 8501 7658 041---
1915 1896 6401 5558 549---
2015 4926 4231 3389 070---
2115 8026 1991 1149 603---
2216 1185 96788210 151---
2316 4415 72864310 712---
2416 7705 48139611 288---
2517 1055 22614111 879---
TOTAL340 626211 66964 219128 95719 239Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 772
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 957
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 233-5 772+8 005
2+2 233+426+1 807
3+2 233+528+1 705
4+2 233+633+1 600
5+2 233+741+1 492
6+2 233+852+1 381
7+2 233+965+1 268
8+2 233+1 081+1 152
9+2 233+1 199+1 034
10+2 233+1 321+912
11+2 233+1 446+787
12+2 233+1 574+659
13+2 233+1 705+528
14+2 233+1 840+393
15+2 233+1 978+255
16+2 233+2 119+114
17+2 233+2 264-31
18+2 233+2 412-179
19+2 233+2 565-332
20+2 233+2 721-488
21+2 233+2 881-648
22+2 233+3 045-812
23+2 233+3 214-981
24+2 233+3 386-1 153
25+2 233+3 564-1 331
Total+55 825+38 687+17 138
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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