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Maison à vendre

VilleSauviac (32)
Surface140m²
Coût Total172 980€
Loyer Annuel12 647€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 846,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 11/07/2026, 1 étage, Salle de bain, Salon (total 20 m²), Salle à manger (total 23 m²), 2 chambres, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Vente - Maison Sauviac - 118 500 €

Ville : Sauviac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.409699, 0.454575
Total : 172 980€
Prix d'acquisition : 118 500€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 163 500€
Frais de notaire : 9 480€
Coût estimé : 9 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1054€/mois
Loyer annuel estimé : 12647€/an
Fourchette totale : 816€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 9795€ - 16329€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 513,54 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :211 895 €
Prix d'achat :118 500 €
Décote à l'achat :-93 395€ (-44.1%)
Marge achat-revente :38 915€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,87€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 922,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 315,51€
Coût de l'assurance :19 460,25€
Taxe foncière : 1 264,73€/an
Soit par mois : 105,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 053,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE, peut gagner 1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€/fenêtre = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Carrelage cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Meubles cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 400€/m² = 2000€, Éléments sanitaires: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation:4 200€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Entretien parquet: 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sauviac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 647 €/an
Calcul : 1 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 980 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 265 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 867 €
Revenus locatifs : +12 647 €
Charges déductibles : -52 867 €
Résultat foncier Année 1 : -40 220 €(Déficit de 40 220 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 820 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 867 €/an
Revenus locatifs : +12 647 €
Charges déductibles : -7 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18819.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025 €(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 647 €52 872 €5 829 €-40 225 €21 400 €18 825 €18 825 €
212 900 €7 718 €5 675 €5 182 €--13 643 €
313 158 €7 558 €5 515 €5 600 €--8 043 €
413 421 €7 392 €5 349 €6 029 €--2 014 €
513 690 €7 221 €5 178 €6 469 €---
613 964 €7 044 €5 001 €6 919 €---
714 243 €6 861 €4 818 €7 382 €---
814 528 €6 671 €4 628 €7 856 €---
914 818 €6 475 €4 432 €8 343 €---
1015 115 €6 272 €4 229 €8 843 €---
1115 417 €6 062 €4 019 €9 355 €---
1215 725 €5 845 €3 802 €9 880 €---
1316 040 €5 620 €3 577 €10 420 €---
1416 361 €5 387 €3 344 €10 973 €---
1516 688 €5 147 €3 104 €11 541 €---
1617 022 €4 898 €2 855 €12 124 €---
1717 362 €4 640 €2 597 €12 722 €---
1817 709 €4 374 €2 331 €13 336 €---
1918 063 €4 098 €2 055 €13 965 €---
2018 425 €3 813 €1 769 €14 612 €---
2118 793 €3 517 €1 474 €15 276 €---
2219 169 €3 212 €1 169 €15 957 €---
2319 552 €2 896 €853 €16 656 €---
2419 943 €2 569 €526 €17 374 €---
2520 342 €2 231 €188 €18 112 €---
TOTAL405 095 €180 394 €84 316 €224 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 656 €-6 420 €+9 076 €
2+2 656 €0 €+2 656 €
3+2 656 €0 €+2 656 €
4+2 656 €0 €+2 656 €
5+2 656 €+1 336 €+1 320 €
6+2 656 €+2 076 €+580 €
7+2 656 €+2 215 €+441 €
8+2 656 €+2 357 €+299 €
9+2 656 €+2 503 €+153 €
10+2 656 €+2 653 €+3 €
11+2 656 €+2 806 €-150 €
12+2 656 €+2 964 €-308 €
13+2 656 €+3 126 €-470 €
14+2 656 €+3 292 €-636 €
15+2 656 €+3 462 €-806 €
16+2 656 €+3 637 €-981 €
17+2 656 €+3 817 €-1 161 €
18+2 656 €+4 001 €-1 345 €
19+2 656 €+4 190 €-1 534 €
20+2 656 €+4 384 €-1 728 €
21+2 656 €+4 583 €-1 927 €
22+2 656 €+4 787 €-2 131 €
23+2 656 €+4 997 €-2 341 €
24+2 656 €+5 212 €-2 556 €
25+2 656 €+5 433 €-2 777 €
Total+66 400 €+67 410 €+-1 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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