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Appartement

VilleBourges (18)
Surface63m²
Coût Total115 704€
Loyer Annuel10 228€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 528,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 3

Dans immeuble rénové en 2009, appartement T2 de 63m² (duplex inversé), comprenant une entrée avec placard , un séjour-cuisine aménagée 30m², salle d'eau avec wc, une grande chambre 27m². Chauffage électrique. 43 copropriétaires pour 92 lots. Charges annuelles 815?. Mandat de vente n°3793. - https://www.loft-international.com/pages/nos-honoraires/

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.080569, 2.398932
Total : 115 704€
Prix d'acquisition : 96 300€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 108 000€
Frais de notaire : 7 704€
Coût estimé : 7 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10228€/an
Fourchette totale : 696€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 8346€ - 12534€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,11 €/m²
Basé sur :388 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 973 €
Prix d'achat :96 300 €
Décote à l'achat :-9 673€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-9 731€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 288,57€
Coût de l'assurance :10 124,10€
Taxe foncière : 1 022,80€/an
Soit par mois : 85,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,92€/mois
Soit par an : 815,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 852,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11700€ = 11700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 228 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 704 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 769 €
Revenus locatifs : +10 228 €
Charges déductibles : -17 769 €
Résultat foncier Année 1 : -7 541 €(Déficit de 7 541 €)
Imputable sur revenu global : 7 541 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 069 €/an
Revenus locatifs : +10 228 €
Charges déductibles : -6 069 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 159 €/an
Prix d'achat du bien : 96 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595 €(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 228 €17 773 €3 830 €-7 545 €7 545 €--
210 433 €5 971 €3 728 €4 462 €---
310 641 €5 865 €3 622 €4 777 €---
410 854 €5 755 €3 512 €5 099 €---
511 071 €5 642 €3 399 €5 429 €---
611 293 €5 525 €3 282 €5 768 €---
711 518 €5 404 €3 161 €6 114 €---
811 749 €5 279 €3 036 €6 470 €---
911 984 €5 149 €2 907 €6 834 €---
1012 223 €5 016 €2 773 €7 208 €---
1112 468 €4 877 €2 634 €7 591 €---
1212 717 €4 734 €2 491 €7 983 €---
1312 972 €4 586 €2 344 €8 385 €---
1413 231 €4 433 €2 191 €8 798 €---
1513 496 €4 275 €2 032 €9 220 €---
1613 766 €4 112 €1 869 €9 654 €---
1714 041 €3 943 €1 700 €10 098 €---
1814 322 €3 768 €1 525 €10 554 €---
1914 608 €3 587 €1 344 €11 021 €---
2014 900 €3 400 €1 157 €11 500 €---
2115 198 €3 207 €964 €11 992 €---
2215 502 €3 007 €764 €12 496 €---
2315 812 €2 800 €557 €13 012 €---
2416 128 €2 586 €344 €13 542 €---
2516 451 €2 365 €123 €14 086 €---
TOTAL327 605 €123 058 €55 289 €204 548 €7 545 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 263 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 148 €-2 263 €+4 411 €
2+2 148 €+1 339 €+809 €
3+2 148 €+1 433 €+715 €
4+2 148 €+1 530 €+618 €
5+2 148 €+1 629 €+519 €
6+2 148 €+1 730 €+418 €
7+2 148 €+1 834 €+314 €
8+2 148 €+1 941 €+207 €
9+2 148 €+2 050 €+98 €
10+2 148 €+2 162 €-14 €
11+2 148 €+2 277 €-129 €
12+2 148 €+2 395 €-247 €
13+2 148 €+2 516 €-368 €
14+2 148 €+2 639 €-491 €
15+2 148 €+2 766 €-618 €
16+2 148 €+2 896 €-748 €
17+2 148 €+3 029 €-881 €
18+2 148 €+3 166 €-1 018 €
19+2 148 €+3 306 €-1 158 €
20+2 148 €+3 450 €-1 302 €
21+2 148 €+3 597 €-1 449 €
22+2 148 €+3 749 €-1 601 €
23+2 148 €+3 904 €-1 756 €
24+2 148 €+4 063 €-1 915 €
25+2 148 €+4 226 €-2 078 €
Total+53 700 €+61 364 €+-7 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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