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Appartement 4 pièces - 91 m² Exclusivité 149 900 € Évry

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface91m²
Coût Total196 592€
Loyer Annuel16 238€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 647,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce grand F4 de plus de 91m2 proche du centre ville ! Le bien est composé d'un séjour de 22m2, de trois chambres, d'une cuisine, une salle de bains, d'un WC, d'un cellier, d'une penderie et des rangements. Terrasse de plus de 13m2 ! Situé en face du centre commercial Evry2, à 2 pas des bus et de la gare RER et de l'université. Bien vendu loué.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Total : 196 592€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 184 600€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16238€/an
Fourchette totale : 928€ - 1973€/mois
Fourchette annuelle : 11135€ - 23679€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :971,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 028,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 881,74€
Coût de l'assurance :17 201,80€
Taxe foncière : 1 623,79€/an
Soit par mois : 135,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures, carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et réaménagement de la terrasse, remplacement des dalles si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - terrasse légèrement en désordre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 100€/m² = 600€, Plomberie et fixtures: 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Terrasse:600€
    Rénovation terrasse: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 238 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 592 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 572 €
Revenus locatifs : +16 238 €
Charges déductibles : -43 572 €
Résultat foncier Année 1 : -27 334 €(Déficit de 27 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 872 €/an
Revenus locatifs : +16 238 €
Charges déductibles : -8 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5934.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 238 €43 578 €6 566 €-27 340 €21 400 €5 940 €5 940 €
216 563 €8 703 €6 392 €7 859 €---
316 894 €8 523 €6 211 €8 371 €---
417 232 €8 336 €6 024 €8 896 €---
517 576 €8 142 €5 830 €9 434 €---
617 928 €7 942 €5 630 €9 986 €---
718 287 €7 735 €5 423 €10 551 €---
818 652 €7 521 €5 209 €11 131 €---
919 025 €7 300 €4 988 €11 726 €---
1019 406 €7 071 €4 759 €12 335 €---
1119 794 €6 834 €4 522 €12 960 €---
1220 190 €6 589 €4 277 €13 601 €---
1320 594 €6 335 €4 023 €14 258 €---
1421 006 €6 073 €3 761 €14 932 €---
1521 426 €5 802 €3 490 €15 624 €---
1621 854 €5 522 €3 210 €16 332 €---
1722 291 €5 232 €2 920 €17 060 €---
1822 737 €4 932 €2 620 €17 805 €---
1923 192 €4 621 €2 309 €18 570 €---
2023 656 €4 300 €1 988 €19 355 €---
2124 129 €3 968 €1 657 €20 160 €---
2224 611 €3 625 €1 313 €20 986 €---
2325 104 €3 270 €958 €21 834 €---
2425 606 €2 903 €591 €22 703 €---
2526 118 €2 523 €211 €23 595 €---
TOTAL520 106 €187 378 €94 882 €332 728 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 410 €-6 420 €+9 830 €
2+3 410 €+576 €+2 834 €
3+3 410 €+2 511 €+899 €
4+3 410 €+2 669 €+741 €
5+3 410 €+2 830 €+580 €
6+3 410 €+2 996 €+414 €
7+3 410 €+3 165 €+245 €
8+3 410 €+3 339 €+71 €
9+3 410 €+3 518 €-108 €
10+3 410 €+3 701 €-291 €
11+3 410 €+3 888 €-478 €
12+3 410 €+4 080 €-670 €
13+3 410 €+4 277 €-867 €
14+3 410 €+4 480 €-1 070 €
15+3 410 €+4 687 €-1 277 €
16+3 410 €+4 900 €-1 490 €
17+3 410 €+5 118 €-1 708 €
18+3 410 €+5 342 €-1 932 €
19+3 410 €+5 571 €-2 161 €
20+3 410 €+5 807 €-2 397 €
21+3 410 €+6 048 €-2 638 €
22+3 410 €+6 296 €-2 886 €
23+3 410 €+6 550 €-3 140 €
24+3 410 €+6 811 €-3 401 €
25+3 410 €+7 079 €-3 669 €
Total+85 250 €+99 818 €+-14 568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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