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Maison avec garage - BAIS (53)

Bien expiré
VilleBais (53)
Surface64.37m²
Coût Total95 560€
Loyer Annuel5 002€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 64.37 m²
Prix au m² : 768,99 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

AGENCE SOLUTION IMMO vous propose en EXCLUSIVITE cette maison de bourg idéalement située dans le centre bourg de BAIS. A proximité immédiate des commerces et des écoles, 15min d'Evron et Vilaines la Juhel. Une visite vous permettra de découvrir une cuisine fermée, un beau salon de 27m² avec une cheminée ouverte. Un dégagement donnant accès à la salle de douche avec WC. A l'étage un palier donnant sur une chambre de 12m² et un bureau. Côté extérieur, une parcelle gravillonnée close sur 3 faces, un garage de 21m², avec un bûcher viennent compléter le bien. Des travaux sont à prévoir, mise aux normes électrique, rafraîchissement global... Bien idéal pour investisseur ou 1er achat. Pour vous accompagner dans votre projet, contactez EMELINE LEJEUNE au 0671243459 - Ou par courriel à e.lejeune@agencesolutionimmo.com Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Emeline LEJEUNE agissant Sous le statut d'agent commercial immatriculé à la Ville du greffe : LE MANS - RSAC N° 991019332 auprès de la SAS VITIS IMMO. - https://www.agencesolutionimmo.com/document/bareme-honoraires-asi.pdf

Ville : Bais
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.252972, -0.364307
Total : 95 560€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 91 600€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.37m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 417€/mois
Loyer annuel estimé : 5002€/an
Fourchette totale : 321€ - 541€/mois
Fourchette annuelle : 3854€ - 6493€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :919,56 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 192 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-9 692€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-36 368€ (-61.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 506,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 651,45€
Coût de l'assurance :8 600,40€
Taxe foncière : 500,22€/an
Soit par mois : 41,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 416,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64.37 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (64.37 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:500€
    Isolation combles: 64.37 m² × 50€/m² = 3218.5€, Main d'œuvre: 500€ (total ajusté à 3000€)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€ (prix moyen incluant fourniture et pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant travaux de plomberie, électricité et peinture)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (prix moyen incluant peinture et électricité)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen incluant peinture et électricité)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (prix moyen incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 002 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 228 €
Revenus locatifs : +5 002 €
Charges déductibles : -46 228 €
Résultat foncier Année 1 : -41 226 €(Déficit de 41 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 128 €/an
Revenus locatifs : +5 002 €
Charges déductibles : -4 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 874 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19825.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 002 €46 231 €3 287 €-41 229 €21 400 €19 829 €19 829 €
25 102 €4 045 €3 200 €1 058 €--18 771 €
35 204 €3 955 €3 111 €1 249 €--17 522 €
45 308 €3 863 €3 019 €1 446 €--16 077 €
55 415 €3 767 €2 923 €1 648 €--14 429 €
65 523 €3 668 €2 823 €1 855 €--12 574 €
75 633 €3 565 €2 721 €2 068 €--10 505 €
85 746 €3 459 €2 614 €2 287 €--8 218 €
95 861 €3 349 €2 504 €2 512 €--5 706 €
105 978 €3 235 €2 390 €2 744 €--2 962 €
116 098 €3 116 €2 272 €2 981 €---
126 220 €2 994 €2 150 €3 225 €---
136 344 €2 868 €2 023 €3 476 €---
146 471 €2 737 €1 892 €3 734 €---
156 600 €2 601 €1 757 €3 999 €---
166 732 €2 461 €1 616 €4 272 €---
176 867 €2 315 €1 471 €4 552 €---
187 004 €2 165 €1 320 €4 840 €---
197 144 €2 009 €1 165 €5 136 €---
207 287 €1 847 €1 003 €5 440 €---
217 433 €1 680 €836 €5 753 €---
227 582 €1 507 €663 €6 074 €---
237 733 €1 328 €484 €6 405 €---
247 888 €1 143 €299 €6 745 €---
258 046 €951 €107 €7 095 €---
TOTAL160 222 €110 857 €47 651 €49 365 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 050 €-6 420 €+7 470 €
2+1 050 €0 €+1 050 €
3+1 050 €0 €+1 050 €
4+1 050 €0 €+1 050 €
5+1 050 €0 €+1 050 €
6+1 050 €0 €+1 050 €
7+1 050 €0 €+1 050 €
8+1 050 €0 €+1 050 €
9+1 050 €0 €+1 050 €
10+1 050 €0 €+1 050 €
11+1 050 €+6 €+1 044 €
12+1 050 €+968 €+82 €
13+1 050 €+1 043 €+7 €
14+1 050 €+1 120 €-70 €
15+1 050 €+1 200 €-150 €
16+1 050 €+1 282 €-232 €
17+1 050 €+1 366 €-316 €
18+1 050 €+1 452 €-402 €
19+1 050 €+1 541 €-491 €
20+1 050 €+1 632 €-582 €
21+1 050 €+1 726 €-676 €
22+1 050 €+1 822 €-772 €
23+1 050 €+1 922 €-872 €
24+1 050 €+2 024 €-974 €
25+1 050 €+2 128 €-1 078 €
Total+26 250 €+14 810 €+11 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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