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Montcuq: Hotel - Restaurant

Bien expiré
VilleMontcuq (46)
Surface462m²
Coût Total543 300€
Loyer Annuel47 255€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+732€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 462 m²
Prix au m² : 919,91 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 462 m², 18 pièces, 11 chambres, Terrasse, 2311 m² de terrain, Mandat exclusif, Digicode, Cave, 3 garages, 12 places de parking

À Vendre : Murs Et Fonds De Commerce Hôtel-Restaurant - Montcuq En Quercy BLANC

Idéalement situé au coeur du Quercy Blanc, cet ensemble hôtelier et de restauration offre une opportunité rare pour les professionnels du secteur ou les investisseurs en quête d'un cadre authentique et attractif.

Adresse : 2281 avenue Saint Jean, 46800 Montcuq en Quercy Blanc Surface : 462 m² Terrain : 2 311 m² Prix : 425 000

Description du bien : Cet hôtel-restaurant de charme se compose de plusieurs espaces fonctionnels et bien agencés :

Partie restaurant : 3 salles de restauration permettant d'accueillir une clientèle variée Une cuisine professionnelle équipée Une agréable terrasse extérieure ombragée et éclairée Partie hô 10 chambres confortables 3 terrasses dédiées à la clientèle Dépendances : 3 garages 3 caves offrant de nombreuses possibilités de stockage

Implanté sur un vaste terrain de plus de 2 300 m², cet établissement bénéficie d'un environnement calme et verdoyant, propice à une activité touristique florissante.

Les atouts : Emplacement stratégique dans une région touristique prisée Ensemble complet prêt à exploiter Fort potentiel de développement

Une belle opportunité pour concrétiser un projet professionnel dans un cadre authentique et accueillant.

? Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à nous .

Ville : Montcuq
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46800
Coordonnées : 44.338661, 1.200862
Total : 543 300€
Prix d'acquisition : 425 000€
Travaux : 84 300€
Valeur du bien : 509 300€
Frais de notaire : 34 000€
Coût estimé : 34 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 462m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 3938€/mois
Loyer annuel estimé : 47255€/an
Fourchette totale : 3071€ - 5049€/mois
Fourchette annuelle : 36857€ - 60586€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 431,26 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :661 240 €
Prix d'achat :425 000 €
Décote à l'achat :-236 240€ (-35.7%)
Marge achat-revente :117 940€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :543 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 653,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :158,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 811,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 699,79€
Coût de l'assurance :47 538,75€
Taxe foncière : 4 725,47€/an
Soit par mois : 393,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 937,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 205,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :732,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 462 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 57 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 11 chambres
Quantité: 11 chambres (environ 130 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 300 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:34 200€
    Fenêtres double vitrage: 57 fenêtres × 600€ = 34200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 800€
    Parquet flottant: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 18€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montcuq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 255 €/an
Calcul : 3 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 543 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 902 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 463 €
Revenus locatifs : +47 255 €
Charges déductibles : -108 463 €
Résultat foncier Année 1 : -61 208 €(Déficit de 61 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 163 €/an
Revenus locatifs : +47 255 €
Charges déductibles : -24 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39808.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250 €(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 255 €108 480 €17 553 €-61 225 €21 400 €39 825 €39 825 €
248 200 €23 706 €17 079 €24 494 €--15 331 €
349 164 €23 216 €16 589 €25 948 €---
450 147 €22 710 €16 083 €27 438 €---
551 150 €22 187 €15 559 €28 964 €---
652 173 €21 646 €15 019 €30 527 €---
753 217 €21 088 €14 461 €32 129 €---
854 281 €20 511 €13 884 €33 770 €---
955 366 €19 915 €13 288 €35 452 €---
1056 474 €19 299 €12 672 €37 175 €---
1157 603 €18 663 €12 036 €38 941 €---
1258 755 €18 005 €11 378 €40 750 €---
1359 930 €17 326 €10 699 €42 604 €---
1461 129 €16 624 €9 997 €44 505 €---
1562 352 €15 899 €9 272 €46 452 €---
1663 599 €15 150 €8 523 €48 449 €---
1764 871 €14 376 €7 749 €50 495 €---
1866 168 €13 576 €6 949 €52 592 €---
1967 491 €12 750 €6 123 €54 741 €---
2068 841 €11 897 €5 270 €56 945 €---
2170 218 €11 015 €4 388 €59 204 €---
2271 622 €10 103 €3 476 €61 519 €---
2373 055 €9 162 €2 535 €63 893 €---
2474 516 €8 189 €1 562 €66 327 €---
2576 006 €7 184 €557 €68 822 €---
TOTAL1 513 584 €502 675 €252 700 €1 010 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 010 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 923 €-6 420 €+16 343 €
2+9 923 €0 €+9 923 €
3+9 923 €+3 185 €+6 738 €
4+9 923 €+8 231 €+1 692 €
5+9 923 €+8 689 €+1 234 €
6+9 923 €+9 158 €+765 €
7+9 923 €+9 639 €+284 €
8+9 923 €+10 131 €-208 €
9+9 923 €+10 636 €-713 €
10+9 923 €+11 152 €-1 229 €
11+9 923 €+11 682 €-1 759 €
12+9 923 €+12 225 €-2 302 €
13+9 923 €+12 781 €-2 858 €
14+9 923 €+13 351 €-3 428 €
15+9 923 €+13 936 €-4 013 €
16+9 923 €+14 535 €-4 612 €
17+9 923 €+15 148 €-5 225 €
18+9 923 €+15 777 €-5 854 €
19+9 923 €+16 422 €-6 499 €
20+9 923 €+17 083 €-7 160 €
21+9 923 €+17 761 €-7 838 €
22+9 923 €+18 456 €-8 533 €
23+9 923 €+19 168 €-9 245 €
24+9 923 €+19 898 €-9 975 €
25+9 923 €+20 647 €-10 724 €
Total+248 075 €+303 272 €+-55 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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