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Montcuq: Hotel - Restaurant

VilleMontcuq (46)
Surface462
Coût Total543 300
Loyer Annuel47 255
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+732
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 462 m²
Prix au m² : 919,91 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 462 m², 18 pièces, 11 chambres, Terrasse, 2311 m² de terrain, Mandat exclusif, Digicode, Cave, 3 garages, 12 places de parking

À Vendre : Murs Et Fonds De Commerce Hôtel-Restaurant - Montcuq En Quercy BLANC

Idéalement situé au coeur du Quercy Blanc, cet ensemble hôtelier et de restauration offre une opportunité rare pour les professionnels du secteur ou les investisseurs en quête d'un cadre authentique et attractif.

Adresse : 2281 avenue Saint Jean, 46800 Montcuq en Quercy Blanc Surface : 462 m² Terrain : 2 311 m² Prix : 425 000

Description du bien : Cet hôtel-restaurant de charme se compose de plusieurs espaces fonctionnels et bien agencés :

Partie restaurant : 3 salles de restauration permettant d'accueillir une clientèle variée Une cuisine professionnelle équipée Une agréable terrasse extérieure ombragée et éclairée Partie hô 10 chambres confortables 3 terrasses dédiées à la clientèle Dépendances : 3 garages 3 caves offrant de nombreuses possibilités de stockage

Implanté sur un vaste terrain de plus de 2 300 m², cet établissement bénéficie d'un environnement calme et verdoyant, propice à une activité touristique florissante.

Les atouts : Emplacement stratégique dans une région touristique prisée Ensemble complet prêt à exploiter Fort potentiel de développement

Une belle opportunité pour concrétiser un projet professionnel dans un cadre authentique et accueillant.

? Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à nous .

Ville : Montcuq
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46800
Coordonnées : 44.338661, 1.200862
Total : 543 300
Prix d'acquisition : 425 000
Travaux : 84 300
Valeur du bien : 509 300
Frais de notaire : 34 000
Coût estimé : 34 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 462
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 3938€/mois
Loyer annuel estimé : 47255€/an
Fourchette totale : 3071€ - 5049€/mois
Fourchette annuelle : 36857€ - 60586€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 431,26 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :661 240
Prix d'achat :425 000
Décote à l'achat :-236 240 (-35.7%)
Marge achat-revente :117 940€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :543 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 653,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :158,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 811,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 699,79
Coût de l'assurance :47 538,75
Taxe foncière : 4 725,47€/an
Soit par mois : 393,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 937,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 205,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :732,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 462 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 57 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 11 chambres
Quantité: 11 chambres (environ 130 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 300(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:34 200
    Fenêtres double vitrage: 57 fenêtres × 600€ = 34200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 800
    Parquet flottant: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 18€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montcuq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 255 €/an
Calcul : 3 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 543 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 902 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 463
Revenus locatifs : +47 255
Charges déductibles : -108 463
Résultat foncier Année 1 : -61 208(Déficit de 61 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 808
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 163 €/an
Revenus locatifs : +47 255
Charges déductibles : -24 163
Résultat foncier Années 2+ : 23 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39808.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 255108 48017 553-61 22521 400 €39 825 €39 825 €
248 20023 70617 07924 494--15 331 €
349 16423 21616 58925 948---
450 14722 71016 08327 438---
551 15022 18715 55928 964---
652 17321 64615 01930 527---
753 21721 08814 46132 129---
854 28120 51113 88433 770---
955 36619 91513 28835 452---
1056 47419 29912 67237 175---
1157 60318 66312 03638 941---
1258 75518 00511 37840 750---
1359 93017 32610 69942 604---
1461 12916 6249 99744 505---
1562 35215 8999 27246 452---
1663 59915 1508 52348 449---
1764 87114 3767 74950 495---
1866 16813 5766 94952 592---
1967 49112 7506 12354 741---
2068 84111 8975 27056 945---
2170 21811 0154 38859 204---
2271 62210 1033 47661 519---
2373 0559 1622 53563 893---
2474 5168 1891 56266 327---
2576 0067 18455768 822---
TOTAL1 513 584502 675252 7001 010 90821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 010 908
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 923-6 420+16 343
2+9 9230+9 923
3+9 923+3 185+6 738
4+9 923+8 231+1 692
5+9 923+8 689+1 234
6+9 923+9 158+765
7+9 923+9 639+284
8+9 923+10 131-208
9+9 923+10 636-713
10+9 923+11 152-1 229
11+9 923+11 682-1 759
12+9 923+12 225-2 302
13+9 923+12 781-2 858
14+9 923+13 351-3 428
15+9 923+13 936-4 013
16+9 923+14 535-4 612
17+9 923+15 148-5 225
18+9 923+15 777-5 854
19+9 923+16 422-6 499
20+9 923+17 083-7 160
21+9 923+17 761-7 838
22+9 923+18 456-8 533
23+9 923+19 168-9 245
24+9 923+19 898-9 975
25+9 923+20 647-10 724
Total+248 075+303 272+-55 197
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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