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Maison 6 pièces 148 m²

Bien expiré
VilleAigre (16)
Surface148m²
Coût Total201 800€
Loyer Annuel12 747€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 871,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 148 m² - Charentaise de 6 pièces principales

Dans le centre d'Aigre et dans une rue calme, ce bien n'attend plus que vous ! Ensemble de deux maison dont une de plain pied de type T3 et une autre de type T5. Rendement locatif possible ! A visiter sans tarder Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 243-2895H Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2025 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 622 € et 3 548 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aigre
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.877920, -0.008840
Total : 201 800€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 62 480€
Valeur du bien : 191 480€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12747€/an
Fourchette totale : 834€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 10011€ - 16229€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 041,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 541,15€
Coût de l'assurance :17 153,00€
Taxe foncière : 1 274,66€/an
Soit par mois : 106,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain moderne mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bonne condition mais rafraîchissement recommandé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 480 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 880€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 60€/m² = 8880€, Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:22 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 22500€ = 22500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Aigre). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 747 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 934 €
Revenus locatifs : +12 747 €
Charges déductibles : -70 934 €
Résultat foncier Année 1 : -58 188 €(Déficit de 58 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 454 €/an
Revenus locatifs : +12 747 €
Charges déductibles : -8 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36787.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 747 €70 941 €6 500 €-58 194 €21 400 €36 794 €36 794 €
213 001 €8 285 €6 324 €4 717 €--32 077 €
313 262 €8 103 €6 142 €5 158 €--26 919 €
413 527 €7 915 €5 955 €5 611 €--21 307 €
513 797 €7 721 €5 761 €6 076 €--15 231 €
614 073 €7 521 €5 560 €6 552 €--8 679 €
714 355 €7 314 €5 353 €7 040 €--1 639 €
814 642 €7 100 €5 140 €7 541 €---
914 935 €6 880 €4 919 €8 055 €---
1015 233 €6 651 €4 691 €8 582 €---
1115 538 €6 416 €4 455 €9 122 €---
1215 849 €6 172 €4 211 €9 677 €---
1316 166 €5 921 €3 960 €10 245 €---
1416 489 €5 661 €3 700 €10 828 €---
1516 819 €5 392 €3 431 €11 427 €---
1617 155 €5 115 €3 154 €12 040 €---
1717 498 €4 828 €2 868 €12 670 €---
1817 848 €4 532 €2 571 €13 316 €---
1918 205 €4 226 €2 266 €13 979 €---
2018 569 €3 910 €1 950 €14 659 €---
2118 941 €3 584 €1 623 €15 357 €---
2219 320 €3 247 €1 286 €16 073 €---
2319 706 €2 898 €938 €16 807 €---
2420 100 €2 539 €578 €17 561 €---
2520 502 €2 167 €206 €18 335 €---
TOTAL408 276 €205 041 €93 541 €203 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 677 €-6 420 €+9 097 €
2+2 677 €0 €+2 677 €
3+2 677 €0 €+2 677 €
4+2 677 €0 €+2 677 €
5+2 677 €0 €+2 677 €
6+2 677 €0 €+2 677 €
7+2 677 €0 €+2 677 €
8+2 677 €+1 771 €+906 €
9+2 677 €+2 417 €+260 €
10+2 677 €+2 575 €+102 €
11+2 677 €+2 737 €-60 €
12+2 677 €+2 903 €-226 €
13+2 677 €+3 074 €-397 €
14+2 677 €+3 248 €-571 €
15+2 677 €+3 428 €-751 €
16+2 677 €+3 612 €-935 €
17+2 677 €+3 801 €-1 124 €
18+2 677 €+3 995 €-1 318 €
19+2 677 €+4 194 €-1 517 €
20+2 677 €+4 398 €-1 721 €
21+2 677 €+4 607 €-1 930 €
22+2 677 €+4 822 €-2 145 €
23+2 677 €+5 042 €-2 365 €
24+2 677 €+5 268 €-2 591 €
25+2 677 €+5 501 €-2 824 €
Total+66 925 €+60 971 €+5 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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