Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleBassoues (32)
Surface200
Coût Total238 620
Loyer Annuel20 322
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 745 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, Cave, Cheminée, Salon (total 30 m²), 4 chambres, 7 parkings: Box de stationnement, Garage, 5 parkings, Toilettes dans la salle de bains

Deux habitations dans un château historique du XVIIème, accolées à la célèbre tour du XIIIème du village de Bassoues. La surface habitable est de 200 m2. Les deux logements ont été regroupés : on y trouve deux grands séjours, deux coins cuisine, deux salles d'eau et deux escaliers. Le premier va de la cave à l'étage, vers les quatre chambres et l'autre va du premier séjour vers le salon et sa cheminée. Il faudra restaurer et rénover mais le toit a été refait récemment. Les combles sont aménageables. Il vous suffira de traverser le chemin du rempart nord pour aller dans le jardin (900 m2 env.) vers les dépendances (anciens ateliers de menuiseries 370 m2 env.) et le garage (42m2). Vous trouverez tous les services dans ce beau village de Gascogne, village touristique proche de Marciac. Pour plus de photos et de renseignements, n'hésitez pas à téléphoner

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°428 723 860 - Greffe de AUCH) Véronique THIEUX LOUIT Entrepreneur Individuel Réf.931465

Ville : Bassoues
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32320
Coordonnées : 43.571977, 0.251547
Total : 238 620
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 77 700
Valeur du bien : 226 700
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1694€/mois
Loyer annuel estimé : 20322€/an
Fourchette totale : 1273€ - 2253€/mois
Fourchette annuelle : 15274€ - 27040€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :407,14 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :81 428
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+67 572 (+83.0%)
Marge achat-revente :-157 192€ (-193.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 268,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 909,20
Coût de l'assurance :20 879,25
Taxe foncière : 2 032,25€/an
Soit par mois : 169,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 693,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 437,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 700(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:14 000
    Isolation combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:25 000
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€ = 25000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bassoues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 322 €/an
Calcul : 1 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 620 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 886
Revenus locatifs : +20 322
Charges déductibles : -88 886
Résultat foncier Année 1 : -68 563(Déficit de 68 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 163
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 186 €/an
Revenus locatifs : +20 322
Charges déductibles : -11 186
Résultat foncier Années 2+ : 9 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47163.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 32288 8938 326-68 57121 400 €47 171 €47 171 €
220 72910 9768 1099 753--37 418 €
321 14310 7517 88410 392--27 026 €
421 56610 5187 65111 048--15 977 €
521 99810 2767 40911 721--4 256 €
622 43810 0267 15912 411---
722 8869 7676 90013 119---
823 3449 4996 63113 845---
923 8119 2216 35314 590---
1024 2878 9336 06515 354---
1124 7738 6345 76716 139---
1225 2688 3255 45816 943---
1325 7748 0055 13817 769---
1426 2897 6744 80618 616---
1526 8157 3304 46319 485---
1627 3516 9744 10720 377---
1727 8986 6063 73821 293---
1828 4566 2243 35622 232---
1929 0255 8282 96123 197---
2029 6065 4192 55124 187---
2130 1984 9942 12725 204---
2230 8024 5551 68726 248---
2331 4184 0991 23227 319---
2432 0463 62776028 419---
2532 6873 13927129 549---
TOTAL650 934270 295120 909380 64021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 640
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 268-6 420+10 688
2+4 2680+4 268
3+4 2680+4 268
4+4 2680+4 268
5+4 2680+4 268
6+4 268+2 447+1 821
7+4 268+3 936+332
8+4 268+4 154+114
9+4 268+4 377-109
10+4 268+4 606-338
11+4 268+4 842-574
12+4 268+5 083-815
13+4 268+5 331-1 063
14+4 268+5 585-1 317
15+4 268+5 845-1 577
16+4 268+6 113-1 845
17+4 268+6 388-2 120
18+4 268+6 670-2 402
19+4 268+6 959-2 691
20+4 268+7 256-2 988
21+4 268+7 561-3 293
22+4 268+7 874-3 606
23+4 268+8 196-3 928
24+4 268+8 526-4 258
25+4 268+8 865-4 597
Total+106 700+114 192+-7 492
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →