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Immeuble 7 pièces 180 m²

VilleTrignac (44)
Surface180m²
Coût Total329 070€
Loyer Annuel25 346€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 250 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 473,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 180 m²

ensemble immobilier comprenant 3 appartements: 1- un appartement type t2 de 48 m² au rdc : loyer 480 € /mois 2 - un appartement Type t3 en duplex de 89 m² au sol + terrasse de 12 m² : loyer 600 €/mois 3- un appartement Type t2 de 48 m² au rdc avec jouissance d'une terrasse : loyer 480 €/mois soit un total 1560 €/mois Bon état général . proche des commerces . bon rapport locatif . Exclusiviste AMANDA

Surface : 180 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/12/2023

Consommation énergie primaire : 281 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 148 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 270 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Trignac
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44570
Coordonnées : 47.318825, -2.187194
Total : 329 070€
Prix d'acquisition : 265 250€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 307 850€
Frais de notaire : 21 220€
Coût estimé : 21 220€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 9.39€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2112€/mois
Loyer annuel estimé : 25346€/an
Fourchette totale : 1690€ - 2640€/mois
Fourchette annuelle : 20281€ - 31675€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 646,45 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :476 360 €
Prix d'achat :265 250 €
Décote à l'achat :-211 110€ (-44.3%)
Marge achat-revente :147 290€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :82,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 694,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 624,96€
Coût de l'assurance :24 680,25€
Taxe foncière : 2 534,58€/an
Soit par mois : 211,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 112,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 905,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel ou total
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 900€ = 16200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Baignoire: 1 baignoire × 800€ = 800€, Lavabo: 1 lavabo × 400€ = 400€, Carrelage (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 1100€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 346 €/an
Calcul : 2 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 070 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 841 €
Revenus locatifs : +25 346 €
Charges déductibles : -56 841 €
Résultat foncier Année 1 : -31 495 €(Déficit de 31 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 241 €/an
Revenus locatifs : +25 346 €
Charges déductibles : -14 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10095.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 413 €(65% de 265 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 270 €/an
Calcul : 172 413 € × 3,636% = 6 270 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 346 €56 852 €10 730 €-31 506 €21 400 €10 106 €10 106 €
225 853 €13 963 €10 441 €11 890 €---
326 370 €13 664 €10 143 €12 705 €---
426 897 €13 356 €9 834 €13 541 €---
527 435 €13 037 €9 515 €14 398 €---
627 984 €12 708 €9 186 €15 276 €---
728 543 €12 367 €8 846 €16 176 €---
829 114 €12 015 €8 494 €17 099 €---
929 697 €11 652 €8 130 €18 045 €---
1030 291 €11 276 €7 754 €19 015 €---
1130 896 €10 888 €7 366 €20 009 €---
1231 514 €10 486 €6 964 €21 028 €---
1332 145 €10 071 €6 549 €22 073 €---
1432 787 €9 642 €6 121 €23 145 €---
1533 443 €9 199 €5 677 €24 244 €---
1634 112 €8 741 €5 219 €25 371 €---
1734 794 €8 268 €4 746 €26 526 €---
1835 490 €7 779 €4 257 €27 712 €---
1936 200 €7 273 €3 751 €28 927 €---
2036 924 €6 751 €3 229 €30 173 €---
2137 663 €6 211 €2 689 €31 452 €---
2238 416 €5 652 €2 131 €32 763 €---
2339 184 €5 076 €1 554 €34 109 €---
2439 968 €4 479 €958 €35 488 €---
2540 767 €3 863 €341 €36 904 €---
TOTAL811 833 €285 270 €154 625 €526 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 323 €-6 420 €+11 743 €
2+5 323 €+535 €+4 788 €
3+5 323 €+3 812 €+1 511 €
4+5 323 €+4 062 €+1 261 €
5+5 323 €+4 319 €+1 004 €
6+5 323 €+4 583 €+740 €
7+5 323 €+4 853 €+470 €
8+5 323 €+5 130 €+193 €
9+5 323 €+5 413 €-90 €
10+5 323 €+5 704 €-381 €
11+5 323 €+6 003 €-680 €
12+5 323 €+6 308 €-985 €
13+5 323 €+6 622 €-1 299 €
14+5 323 €+6 944 €-1 621 €
15+5 323 €+7 273 €-1 950 €
16+5 323 €+7 611 €-2 288 €
17+5 323 €+7 958 €-2 635 €
18+5 323 €+8 313 €-2 990 €
19+5 323 €+8 678 €-3 355 €
20+5 323 €+9 052 €-3 729 €
21+5 323 €+9 436 €-4 113 €
22+5 323 €+9 829 €-4 506 €
23+5 323 €+10 233 €-4 910 €
24+5 323 €+10 647 €-5 324 €
25+5 323 €+11 071 €-5 748 €
Total+133 075 €+157 969 €+-24 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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