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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface393m²
Coût Total397 120€
Loyer Annuel44 415€
Rentabilité11.18%
Cashflow/mois+1 276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 253 500 €
Surface : 393 m²
Prix au m² : 645,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme, Exposition sud-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial CALMELS et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - MILLAU (12100)

Composée de deux logements indépendants à rafraichir, cette maison est située dans un secteur calme et agréable, à moins de 5 minutes du centre ville et des commerces. Au premier étage un logement composé d'une cuisine, d'un séjour, de 3 chambres, un salle de bain et wc. Au rez de chaussée, un logement composé d'une cuisine, un séjour, une chambre et une salle d'eau. On trouve également un garage, et une entrée. La maison est exposée Sud Est.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude CALMELS et associés - Notaires à Millau - N° SIRET : 38011479300017

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Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.106658, 3.099378
Total : 397 120€
Prix d'acquisition : 253 500€
Travaux : 123 340€
Valeur du bien : 376 840€
Frais de notaire : 20 280€
Coût estimé : 20 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 393m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 3701€/mois
Loyer annuel estimé : 44415€/an
Fourchette totale : 2752€ - 4977€/mois
Fourchette annuelle : 33027€ - 59729€/an
Rentabilité brute :11.18%
Fourchette de rentabilité :8.32% - 15.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :786 000 €
Prix d'achat :253 500 €
Décote à l'achat :-532 500€ (-67.7%)
Marge achat-revente :388 880€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 939,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :115,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 055,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 708,52€
Coût de l'assurance :34 748,00€
Taxe foncière : 4 441,49€/an
Soit par mois : 370,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 701,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 425,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 275,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 393 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 393 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 49 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 340 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:31 440€
    Isolation toiture/combles: 393 m² × 80€/m² = 31440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:49 000€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1000€/fenêtre = 49000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 240€
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 40€/m² = 2240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 95 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 415 €/an
Calcul : 3 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 390 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 441 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 989 €
Revenus locatifs : +44 415 €
Charges déductibles : -141 989 €
Résultat foncier Année 1 : -97 574 €(Déficit de 97 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 649 €/an
Revenus locatifs : +44 415 €
Charges déductibles : -18 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76174.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 253 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 164 775 €(65% de 253 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 992 €/an
Calcul : 164 775 € × 3,636% = 5 992 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 415 €142 002 €12 830 €-97 587 €21 400 €76 187 €76 187 €
245 303 €18 315 €12 484 €26 988 €--49 199 €
346 209 €17 957 €12 125 €28 252 €--20 946 €
447 133 €17 587 €11 755 €29 547 €---
548 076 €17 204 €11 373 €30 872 €---
649 038 €16 809 €10 978 €32 228 €---
750 018 €16 401 €10 570 €33 617 €---
851 019 €15 980 €10 148 €35 039 €---
952 039 €15 544 €9 713 €36 495 €---
1053 080 €15 094 €9 262 €37 986 €---
1154 141 €14 629 €8 797 €39 513 €---
1255 224 €14 148 €8 317 €41 076 €---
1356 329 €13 652 €7 820 €42 677 €---
1457 455 €13 139 €7 307 €44 317 €---
1558 604 €12 609 €6 777 €45 996 €---
1659 777 €12 061 €6 230 €47 715 €---
1760 972 €11 496 €5 664 €49 477 €---
1862 192 €10 911 €5 080 €51 281 €---
1963 435 €10 307 €4 476 €53 128 €---
2064 704 €9 683 €3 852 €55 021 €---
2165 998 €9 038 €3 207 €56 960 €---
2267 318 €8 372 €2 541 €58 946 €---
2368 665 €7 684 €1 853 €60 980 €---
2470 038 €6 973 €1 142 €63 065 €---
2571 439 €6 238 €407 €65 200 €---
TOTAL1 422 622 €453 834 €184 709 €968 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 968 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 327 €-6 420 €+15 747 €
2+9 327 €0 €+9 327 €
3+9 327 €0 €+9 327 €
4+9 327 €+2 580 €+6 747 €
5+9 327 €+9 261 €+66 €
6+9 327 €+9 668 €-341 €
7+9 327 €+10 085 €-758 €
8+9 327 €+10 512 €-1 185 €
9+9 327 €+10 949 €-1 622 €
10+9 327 €+11 396 €-2 069 €
11+9 327 €+11 854 €-2 527 €
12+9 327 €+12 323 €-2 996 €
13+9 327 €+12 803 €-3 476 €
14+9 327 €+13 295 €-3 968 €
15+9 327 €+13 799 €-4 472 €
16+9 327 €+14 315 €-4 988 €
17+9 327 €+14 843 €-5 516 €
18+9 327 €+15 384 €-6 057 €
19+9 327 €+15 938 €-6 611 €
20+9 327 €+16 506 €-7 179 €
21+9 327 €+17 088 €-7 761 €
22+9 327 €+17 684 €-8 357 €
23+9 327 €+18 294 €-8 967 €
24+9 327 €+18 919 €-9 592 €
25+9 327 €+19 560 €-10 233 €
Total+233 175 €+290 637 €+-57 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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