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Achat appartement

Bien expiré
VilleValenciennes (59)
Surface53m²
Coût Total108 440€
Loyer Annuel8 719€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 73 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 377,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 53 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, Une entrée

NOUVEAUTE A VALENCIENNES ! Appartement situé au RDC d'environ 53 m² habitable, situé Rue de Romainville offrant : Entrée, séjour, cuisine, une chambre, salle de bains, et WC. MDT 1913 DPE : E Prix : 73 000 € frais d'agence inclus, les frais d'agence étant intégralement à la charge des vendeurs. Copropriété de 94 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1200.00 euros.

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.361040, 3.538480
Total : 108 440€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 102 600€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 13.71€/m²/mois
Fourchette : 11.20€ - 16.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8719€/an
Fourchette totale : 594€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 7124€ - 10672€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 559,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 265,62€
Coût de l'assurance :9 217,40€
Taxe foncière : 871,91€/an
Soit par mois : 72,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 726,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation ou d'une pompe à chaleur air/air pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec baignoire et carrelage correct
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 719 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 530 €
Revenus locatifs : +8 719 €
Charges déductibles : -35 530 €
Résultat foncier Année 1 : -26 811 €(Déficit de 26 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 930 €/an
Revenus locatifs : +8 719 €
Charges déductibles : -5 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5410.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 719 €35 533 €3 493 €-26 814 €21 400 €5 414 €5 414 €
28 893 €5 839 €3 398 €3 055 €--2 360 €
39 071 €5 741 €3 301 €3 330 €---
49 253 €5 640 €3 200 €3 612 €---
59 438 €5 536 €3 096 €3 902 €---
69 627 €5 429 €2 988 €4 198 €---
79 819 €5 317 €2 877 €4 502 €---
810 016 €5 202 €2 762 €4 813 €---
910 216 €5 084 €2 643 €5 132 €---
1010 420 €4 961 €2 521 €5 459 €---
1110 629 €4 835 €2 394 €5 794 €---
1210 841 €4 704 €2 263 €6 137 €---
1311 058 €4 568 €2 128 €6 489 €---
1411 279 €4 429 €1 988 €6 850 €---
1511 505 €4 285 €1 844 €7 220 €---
1611 735 €4 136 €1 695 €7 599 €---
1711 969 €3 982 €1 541 €7 988 €---
1812 209 €3 822 €1 382 €8 386 €---
1912 453 €3 658 €1 217 €8 795 €---
2012 702 €3 488 €1 048 €9 214 €---
2112 956 €3 313 €872 €9 643 €---
2213 215 €3 132 €691 €10 084 €---
2313 480 €2 944 €504 €10 535 €---
2413 749 €2 751 €310 €10 998 €---
2514 024 €2 551 €111 €11 473 €---
TOTAL279 276 €140 881 €50 266 €138 395 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 831 €-6 420 €+8 251 €
2+1 831 €0 €+1 831 €
3+1 831 €+291 €+1 540 €
4+1 831 €+1 084 €+747 €
5+1 831 €+1 170 €+661 €
6+1 831 €+1 259 €+572 €
7+1 831 €+1 351 €+480 €
8+1 831 €+1 444 €+387 €
9+1 831 €+1 540 €+291 €
10+1 831 €+1 638 €+193 €
11+1 831 €+1 738 €+93 €
12+1 831 €+1 841 €-10 €
13+1 831 €+1 947 €-116 €
14+1 831 €+2 055 €-224 €
15+1 831 €+2 166 €-335 €
16+1 831 €+2 280 €-449 €
17+1 831 €+2 396 €-565 €
18+1 831 €+2 516 €-685 €
19+1 831 €+2 638 €-807 €
20+1 831 €+2 764 €-933 €
21+1 831 €+2 893 €-1 062 €
22+1 831 €+3 025 €-1 194 €
23+1 831 €+3 161 €-1 330 €
24+1 831 €+3 299 €-1 468 €
25+1 831 €+3 442 €-1 611 €
Total+45 775 €+41 518 €+4 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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