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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface128m²
Coût Total153 617€
Loyer Annuel11 300€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 400 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 932,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, calme

Agence GAUTIER vous propose, à Romilly-sur-Seine, cette maison de ville entièrement rénovée, un potentiel rare pour les acquéreurs souhaitant finaliser leur futur "chez-soi" selon leurs goûts. Dès l'entrée, vous découvrirez une vaste pièce de vie composée d'un salon-séjour ouvert sur l'espace cuisine, créant un ensemble convivial et lumineux, idéal pour partager les moments du quotidien en famille ou entre amis. Un premier espace salle d'eau avec WC complète le rez-de-chaussée.

Au premier étage, la visite se poursuit avec une chambre, ainsi qu'une superbe suite parentale qui se compose d'une chambre spacieuse et lumineuse, un dressing d'environ 10 m² et une salle d'eau privative avec WC. Un véritable espace dédié aux parents.

Le deuxième étage accueille deux autres chambres et un bureau pouvant parfaitement accueillir une activité de télétravail ou un espace détente et une autre salle d'eau. Chacun disposera de son espace tout en conservant un excellent confort de vie.

À l'extérieur, une cour ainsi qu'une dépendance viennent compléter cet ensemble et offrent des possibilités de rangement ou d'aménagement complémentaires.

Cette maison a bénéficié d'une rénovation importante : Isolation, électricité, les menuiseries PVC double vitrage sont neuves et le chauffage est assuré par des radiateurs électriques de qualité. Les derniers aménagements restent à réaliser, notamment l'installation de la cuisine et des équipements sanitaires, laissant ainsi aux futurs propriétaires l'opportunité de personnaliser les finitions selon leurs envies et leur budget.

Son emplacement constitue également un véritable atout. Située dans un secteur calme au coeur de Romilly-sur-Seine, elle permet néanmoins de rejoindre à pied les commerces, les écoles, les services, les commodités du quotidien ainsi que la gare.

Vous recherchez une maison familiale offrant de beaux volumes, 4 chambres dont une suite parentale remarquable et la possibilité d'apporter votre touche personnelle aux dernières finitions ? Cette maison mérite toute votre attention.

Une visite s'impose pour découvrir tout son potentiel !

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.524112, 3.751603
Total : 153 617€
Prix d'acquisition : 119 400€
Travaux : 24 665€
Valeur du bien : 144 065€
Frais de notaire : 9 552€
Coût estimé : 9 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11300€/an
Fourchette totale : 705€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8456€ - 15099€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 193,05 €/m²
Basé sur :238 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :152 710 €
Prix d'achat :119 400 €
Décote à l'achat :-33 310€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-907€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 617€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 838,02€
Coût de l'assurance :13 441,49€
Taxe foncière : 1 129,97€/an
Soit par mois : 94,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 941,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une cuisine équipée complète avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une douche, lavabo et WC dans la salle d'eau
Quantité: salle d'eau complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Finitions
Finitions des murs et du sol, peinture et revêtement
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace usé nécessitant des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs propres mais nécessite du parquet
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 665 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Installation douche: 1200€, Installation lavabo: 500€, Installation WC: 600€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salon:3 325€
    Peinture murs: 55 m² × 25€/m² = 1375€, Revêtement sol: 55 m² × 30€/m² = 1650€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:4 240€
    Parquet flottant 56 m²: 40€/m² × 56 = 2240€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds 56 m²: 25€/m² × 56 = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 300 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 617 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 665 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 688 €
Revenus locatifs : +11 300 €
Charges déductibles : -31 688 €
Résultat foncier Année 1 : -20 388 €(Déficit de 20 388 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 023 €/an
Revenus locatifs : +11 300 €
Charges déductibles : -7 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9687.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 610 €(65% de 119 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 822 €/an
Calcul : 77 610 € × 3,636% = 2 822 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 300 €31 693 €5 360 €-20 393 €10 700 €9 693 €9 693 €
211 526 €6 888 €5 220 €4 638 €--5 055 €
311 756 €6 743 €5 075 €5 013 €--42 €
411 991 €6 593 €4 925 €5 399 €---
512 231 €6 437 €4 770 €5 794 €---
612 476 €6 276 €4 609 €6 199 €---
712 725 €6 110 €4 442 €6 616 €---
812 980 €5 937 €4 269 €7 043 €---
913 239 €5 758 €4 090 €7 482 €---
1013 504 €5 572 €3 905 €7 932 €---
1113 774 €5 380 €3 713 €8 394 €---
1214 050 €5 181 €3 514 €8 868 €---
1314 331 €4 975 €3 308 €9 356 €---
1414 617 €4 762 €3 094 €9 856 €---
1514 910 €4 541 €2 873 €10 369 €---
1615 208 €4 312 €2 644 €10 896 €---
1715 512 €4 074 €2 407 €11 438 €---
1815 822 €3 828 €2 161 €11 994 €---
1916 139 €3 574 €1 906 €12 565 €---
2016 462 €3 310 €1 642 €13 152 €---
2116 791 €3 037 €1 369 €13 754 €---
2217 127 €2 754 €1 086 €14 373 €---
2317 469 €2 461 €793 €15 009 €---
2417 819 €2 157 €489 €15 662 €---
2518 175 €1 842 €175 €16 333 €---
TOTAL361 934 €144 194 €77 838 €217 740 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 373 €-3 210 €+5 583 €
2+2 373 €0 €+2 373 €
3+2 373 €0 €+2 373 €
4+2 373 €+1 607 €+766 €
5+2 373 €+1 738 €+635 €
6+2 373 €+1 860 €+513 €
7+2 373 €+1 985 €+388 €
8+2 373 €+2 113 €+260 €
9+2 373 €+2 244 €+129 €
10+2 373 €+2 380 €-7 €
11+2 373 €+2 518 €-145 €
12+2 373 €+2 661 €-288 €
13+2 373 €+2 807 €-434 €
14+2 373 €+2 957 €-584 €
15+2 373 €+3 111 €-738 €
16+2 373 €+3 269 €-896 €
17+2 373 €+3 431 €-1 058 €
18+2 373 €+3 598 €-1 225 €
19+2 373 €+3 770 €-1 397 €
20+2 373 €+3 945 €-1 572 €
21+2 373 €+4 126 €-1 753 €
22+2 373 €+4 312 €-1 939 €
23+2 373 €+4 503 €-2 130 €
24+2 373 €+4 699 €-2 326 €
25+2 373 €+4 900 €-2 527 €
Total+59 325 €+65 322 €+-5 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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