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Maison à vendre

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface128
Coût Total153 617
Loyer Annuel11 300
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 400 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 932,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, calme

Agence GAUTIER vous propose, à Romilly-sur-Seine, cette maison de ville entièrement rénovée, un potentiel rare pour les acquéreurs souhaitant finaliser leur futur "chez-soi" selon leurs goûts. Dès l'entrée, vous découvrirez une vaste pièce de vie composée d'un salon-séjour ouvert sur l'espace cuisine, créant un ensemble convivial et lumineux, idéal pour partager les moments du quotidien en famille ou entre amis. Un premier espace salle d'eau avec WC complète le rez-de-chaussée.

Au premier étage, la visite se poursuit avec une chambre, ainsi qu'une superbe suite parentale qui se compose d'une chambre spacieuse et lumineuse, un dressing d'environ 10 m² et une salle d'eau privative avec WC. Un véritable espace dédié aux parents.

Le deuxième étage accueille deux autres chambres et un bureau pouvant parfaitement accueillir une activité de télétravail ou un espace détente et une autre salle d'eau. Chacun disposera de son espace tout en conservant un excellent confort de vie.

À l'extérieur, une cour ainsi qu'une dépendance viennent compléter cet ensemble et offrent des possibilités de rangement ou d'aménagement complémentaires.

Cette maison a bénéficié d'une rénovation importante : Isolation, électricité, les menuiseries PVC double vitrage sont neuves et le chauffage est assuré par des radiateurs électriques de qualité. Les derniers aménagements restent à réaliser, notamment l'installation de la cuisine et des équipements sanitaires, laissant ainsi aux futurs propriétaires l'opportunité de personnaliser les finitions selon leurs envies et leur budget.

Son emplacement constitue également un véritable atout. Située dans un secteur calme au coeur de Romilly-sur-Seine, elle permet néanmoins de rejoindre à pied les commerces, les écoles, les services, les commodités du quotidien ainsi que la gare.

Vous recherchez une maison familiale offrant de beaux volumes, 4 chambres dont une suite parentale remarquable et la possibilité d'apporter votre touche personnelle aux dernières finitions ? Cette maison mérite toute votre attention.

Une visite s'impose pour découvrir tout son potentiel !

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.524112, 3.751603
Total : 153 617
Prix d'acquisition : 119 400
Travaux : 24 665
Valeur du bien : 144 065
Frais de notaire : 9 552
Coût estimé : 9 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11300€/an
Fourchette totale : 705€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8456€ - 15099€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 193,05 €/m²
Basé sur :238 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :152 710
Prix d'achat :119 400
Décote à l'achat :-33 310 (-21.8%)
Marge achat-revente :-907€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 617
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 838,02
Coût de l'assurance :13 441,49
Taxe foncière : 1 129,97€/an
Soit par mois : 94,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 941,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une cuisine équipée complète avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une douche, lavabo et WC dans la salle d'eau
Quantité: salle d'eau complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Finitions
Finitions des murs et du sol, peinture et revêtement
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace usé nécessitant des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs propres mais nécessite du parquet
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 665(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000
    Installation douche: 1200€, Installation lavabo: 500€, Installation WC: 600€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salon:3 325
    Peinture murs: 55 m² × 25€/m² = 1375€, Revêtement sol: 55 m² × 30€/m² = 1650€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:4 240
    Parquet flottant 56 m²: 40€/m² × 56 = 2240€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds 56 m²: 25€/m² × 56 = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 300 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 617 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 665
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 688
Revenus locatifs : +11 300
Charges déductibles : -31 688
Résultat foncier Année 1 : -20 388(Déficit de 20 388 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 688
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 023 €/an
Revenus locatifs : +11 300
Charges déductibles : -7 023
Résultat foncier Années 2+ : 4 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9687.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 610(65% de 119 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 822 €/an
Calcul : 77 610 € × 3,636% = 2 822
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 30031 6935 360-20 39310 700 €9 693 €9 693 €
211 5266 8885 2204 638--5 055 €
311 7566 7435 0755 013--42 €
411 9916 5934 9255 399---
512 2316 4374 7705 794---
612 4766 2764 6096 199---
712 7256 1104 4426 616---
812 9805 9374 2697 043---
913 2395 7584 0907 482---
1013 5045 5723 9057 932---
1113 7745 3803 7138 394---
1214 0505 1813 5148 868---
1314 3314 9753 3089 356---
1414 6174 7623 0949 856---
1514 9104 5412 87310 369---
1615 2084 3122 64410 896---
1715 5124 0742 40711 438---
1815 8223 8282 16111 994---
1916 1393 5741 90612 565---
2016 4623 3101 64213 152---
2116 7913 0371 36913 754---
2217 1272 7541 08614 373---
2317 4692 46179315 009---
2417 8192 15748915 662---
2518 1751 84217516 333---
TOTAL361 934144 19477 838217 74010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 740
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 373-3 210+5 583
2+2 3730+2 373
3+2 3730+2 373
4+2 373+1 607+766
5+2 373+1 738+635
6+2 373+1 860+513
7+2 373+1 985+388
8+2 373+2 113+260
9+2 373+2 244+129
10+2 373+2 380-7
11+2 373+2 518-145
12+2 373+2 661-288
13+2 373+2 807-434
14+2 373+2 957-584
15+2 373+3 111-738
16+2 373+3 269-896
17+2 373+3 431-1 058
18+2 373+3 598-1 225
19+2 373+3 770-1 397
20+2 373+3 945-1 572
21+2 373+4 126-1 753
22+2 373+4 312-1 939
23+2 373+4 503-2 130
24+2 373+4 699-2 326
25+2 373+4 900-2 527
Total+59 325+65 322+-5 997
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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