Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 3 pièce(s) - 65 m²

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface65m²
Coût Total166 160€
Loyer Annuel10 834€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 338,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

iad France - Charlène Rougé vous propose: Appartement T3 situé dans une résidence calme du quartier de la Croix-Blanche. Il se compose d'une entrée, d'un double séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, d'un cellier, d'une salle d'eau, d'un espace buanderie, d'un WC indépendant et d'une chambre, possibilité de faire une seconde chambre. Le bien dispose également d'un balcon, d'une cave et d'une place de stationnement. La copropriété offre des espaces extérieurs, de rangement et un confort supplémentaire au quotidien.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 508 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 251€ par mois (soit 3012 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Charlène Rougé mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 892163395, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 65
  • Surface totale : 65.97
  • Nbre. d'étages : 10
  • Étage du bien : 8
  • Ascenseur
  • Nbre. de chambres : 1
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Nb. Parking : 1
  • Cave
Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.543983, 2.633174
Total : 166 160€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 2 000€
Valeur du bien : 154 000€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10834€/an
Fourchette totale : 736€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8829€ - 13294€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 693,55 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 081 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :+41 919€ (+38.1%)
Marge achat-revente :-56 079€ (-50.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :66,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 893,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 056,13€
Coût de l'assurance :19 939,20€
Taxe foncière : 1 083,42€/an
Soit par mois : 90,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 251,00€/mois
Soit par an : 3 012,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 902,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-332,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en très bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien agencée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salle de bain en très bon état.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne avec carrelage récent
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du carrelage.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du sol.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 000 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en très bon état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en très bon état.
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien carrelage: 20 m² × 2€/m² = 40€, Main d'œuvre: 560€
  • Chambres:800€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Entretien sol: 12 m² × 2€/m² = 24€, Main d'œuvre: 416€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de cuisine sont non nécessaires selon l'état actuel.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 834 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 083 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 012 €/an
Calcul : 251 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 553 €
Revenus locatifs : +10 834 €
Charges déductibles : -12 553 €
Résultat foncier Année 1 : -1 719 €(Déficit de 1 719 €)
Imputable sur revenu global : 1 719 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 553 €/an
Revenus locatifs : +10 834 €
Charges déductibles : -10 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 281 €/an
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 834 €12 559 €5 666 €-1 724 €1 724 €--
211 051 €10 409 €5 516 €642 €---
311 272 €10 254 €5 361 €1 018 €---
411 497 €10 094 €5 201 €1 403 €---
511 727 €9 929 €5 036 €1 799 €---
611 962 €9 757 €4 864 €2 205 €---
712 201 €9 580 €4 687 €2 621 €---
812 445 €9 396 €4 503 €3 049 €---
912 694 €9 206 €4 313 €3 488 €---
1012 948 €9 009 €4 116 €3 939 €---
1113 207 €8 805 €3 912 €4 402 €---
1213 471 €8 594 €3 701 €4 877 €---
1313 740 €8 376 €3 483 €5 364 €---
1414 015 €8 150 €3 257 €5 865 €---
1514 296 €7 916 €3 023 €6 379 €---
1614 581 €7 674 €2 781 €6 907 €---
1714 873 €7 424 €2 531 €7 449 €---
1815 171 €7 164 €2 271 €8 006 €---
1915 474 €6 896 €2 003 €8 578 €---
2015 783 €6 618 €1 725 €9 165 €---
2116 099 €6 331 €1 438 €9 768 €---
2216 421 €6 033 €1 140 €10 388 €---
2316 750 €5 725 €832 €11 025 €---
2417 084 €5 406 €513 €11 678 €---
2517 426 €5 076 €183 €12 350 €---
TOTAL347 024 €206 381 €82 056 €140 643 €1 724 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 517 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 275 €-517 €+2 792 €
2+2 275 €+193 €+2 082 €
3+2 275 €+305 €+1 970 €
4+2 275 €+421 €+1 854 €
5+2 275 €+540 €+1 735 €
6+2 275 €+661 €+1 614 €
7+2 275 €+786 €+1 489 €
8+2 275 €+915 €+1 360 €
9+2 275 €+1 046 €+1 229 €
10+2 275 €+1 182 €+1 093 €
11+2 275 €+1 321 €+954 €
12+2 275 €+1 463 €+812 €
13+2 275 €+1 609 €+666 €
14+2 275 €+1 760 €+515 €
15+2 275 €+1 914 €+361 €
16+2 275 €+2 072 €+203 €
17+2 275 €+2 235 €+40 €
18+2 275 €+2 402 €-127 €
19+2 275 €+2 573 €-298 €
20+2 275 €+2 750 €-475 €
21+2 275 €+2 931 €-656 €
22+2 275 €+3 116 €-841 €
23+2 275 €+3 307 €-1 032 €
24+2 275 €+3 504 €-1 229 €
25+2 275 €+3 705 €-1 430 €
Total+56 875 €+42 193 €+14 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →