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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface80m²
Coût Total188 220€
Loyer Annuel11 107€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 134 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 675 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial Johanne COUSIN vous proposent : Appartement à vendre - LE HAVRE (76600)

Appartement T3 au Havre (76600), Bas Ormeaux.

Exposé plein Sud, le séjour salon de 29m2 et la cuisine de 8m2 donnent sur le bacon de 9m2. Il comprend 3 pièces, dont 2 chambres, et se situe dans un immeuble construit en 1969. L'appartement dispose d'un accès par ascenseur .

Cet appartement peut convenir pour une résidence principale ou pour un projet d'investissement immobilier dans le secteur du Havre. Sa configuration en 3 pièces avec 2 chambres offre une organisation adaptée à différents usages.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.32.74.00.99

Annonce de l'étude Johanne COUSIN - Notaires au Havre - N° SIRET : 52795308700022

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Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.452062, 0.151597
Total : 188 220€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 177 500€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11107€/an
Fourchette totale : 698€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 8374€ - 14733€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 294,5 €/m²
Basé sur :1962 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :183 560 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-49 560€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-4 660€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 974,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 939,98€
Coût de l'assurance :14 116,50€
Taxe foncière : 1 110,72€/an
Soit par mois : 92,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et remplacement du sol en linoléum.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Le Havre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 107 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 400 €
Revenus locatifs : +11 107 €
Charges déductibles : -51 400 €
Résultat foncier Année 1 : -40 293 €(Déficit de 40 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 900 €/an
Revenus locatifs : +11 107 €
Charges déductibles : -7 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18892.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 107 €51 406 €6 231 €-40 299 €21 400 €18 899 €18 899 €
211 329 €7 739 €6 064 €3 590 €--15 309 €
311 556 €7 567 €5 892 €3 989 €--11 320 €
411 787 €7 389 €5 714 €4 398 €--6 922 €
512 023 €7 205 €5 530 €4 818 €--2 105 €
612 263 €7 015 €5 339 €5 249 €---
712 509 €6 818 €5 142 €5 691 €---
812 759 €6 614 €4 939 €6 144 €---
913 014 €6 404 €4 728 €6 610 €---
1013 274 €6 186 €4 511 €7 088 €---
1113 540 €5 961 €4 286 €7 579 €---
1213 810 €5 728 €4 053 €8 082 €---
1314 087 €5 488 €3 812 €8 599 €---
1414 368 €5 239 €3 563 €9 130 €---
1514 656 €4 982 €3 306 €9 674 €---
1614 949 €4 716 €3 040 €10 233 €---
1715 248 €4 440 €2 765 €10 807 €---
1815 553 €4 156 €2 481 €11 397 €---
1915 864 €3 862 €2 186 €12 002 €---
2016 181 €3 558 €1 882 €12 623 €---
2116 505 €3 243 €1 568 €13 261 €---
2216 835 €2 918 €1 243 €13 917 €---
2317 172 €2 582 €906 €14 590 €---
2417 515 €2 234 €559 €15 281 €---
2517 865 €1 875 €199 €15 991 €---
TOTAL355 767 €175 324 €89 940 €180 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 333 €-6 420 €+8 753 €
2+2 333 €0 €+2 333 €
3+2 333 €0 €+2 333 €
4+2 333 €0 €+2 333 €
5+2 333 €0 €+2 333 €
6+2 333 €+943 €+1 390 €
7+2 333 €+1 707 €+626 €
8+2 333 €+1 843 €+490 €
9+2 333 €+1 983 €+350 €
10+2 333 €+2 126 €+207 €
11+2 333 €+2 274 €+59 €
12+2 333 €+2 425 €-92 €
13+2 333 €+2 580 €-247 €
14+2 333 €+2 739 €-406 €
15+2 333 €+2 902 €-569 €
16+2 333 €+3 070 €-737 €
17+2 333 €+3 242 €-909 €
18+2 333 €+3 419 €-1 086 €
19+2 333 €+3 601 €-1 268 €
20+2 333 €+3 787 €-1 454 €
21+2 333 €+3 978 €-1 645 €
22+2 333 €+4 175 €-1 842 €
23+2 333 €+4 377 €-2 044 €
24+2 333 €+4 584 €-2 251 €
25+2 333 €+4 797 €-2 464 €
Total+58 325 €+54 133 €+4 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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