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Appartement à vendre

VilleLussan (30)
Surface35m²
Coût Total104 240€
Loyer Annuel5 259€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Jardin, Piscine

GARD 30 LUSSAN A proximité d'Uzès à vendre appartement au 1er étage de stype studio en duplex avec piece de vie , salle d'eau avec toilette et mezzanine avec espace nuit Vous disposez d'un terrain et d'une piscine en copropriété avec 4 autres propriétaires Charges d'entretien partage au prorata, charge annuelle de copropriété environ 250 € Idéal pour un pied à terre ou investissement locatif Plus de details sur le site internet TUC IMMO SAINT AMBROIX- Réf 92932 Copropriété de 5 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 250.00 euros.

Ville : Lussan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30580
Coordonnées : 44.175838, 4.381885
Total : 104 240€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 99 200€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 12.52€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 438€/mois
Loyer annuel estimé : 5259€/an
Fourchette totale : 351€ - 546€/mois
Fourchette annuelle : 4218€ - 6558€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 053,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :71 875 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-8 875€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-32 365€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 650,64€
Coût de l'assurance :9 121,00€
Taxe foncière : 525,94€/an
Soit par mois : 43,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 438,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour la mezzanine utilisée comme espace nuit
Quantité: 1 mezzanine (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(1 034 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant éléments sanitaires, peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Revêtement sol et peinture mezzanine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lussan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 259 €/an
Calcul : 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 526 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 964 €
Revenus locatifs : +5 259 €
Charges déductibles : -40 964 €
Résultat foncier Année 1 : -35 705 €(Déficit de 35 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 764 €/an
Revenus locatifs : +5 259 €
Charges déductibles : -4 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14304.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 259 €40 968 €3 627 €-35 708 €21 400 €14 308 €14 308 €
25 365 €4 673 €3 532 €692 €--13 616 €
35 472 €4 575 €3 434 €897 €--12 719 €
45 581 €4 473 €3 332 €1 108 €--11 611 €
55 693 €4 368 €3 227 €1 325 €--10 286 €
65 807 €4 259 €3 118 €1 548 €--8 738 €
75 923 €4 146 €3 005 €1 777 €--6 960 €
86 041 €4 029 €2 888 €2 013 €--4 948 €
96 162 €3 907 €2 767 €2 255 €--2 693 €
106 285 €3 782 €2 641 €2 503 €--190 €
116 411 €3 652 €2 511 €2 759 €---
126 539 €3 517 €2 376 €3 022 €---
136 670 €3 378 €2 237 €3 292 €---
146 804 €3 233 €2 093 €3 570 €---
156 940 €3 084 €1 943 €3 856 €---
167 078 €2 929 €1 788 €4 150 €---
177 220 €2 768 €1 627 €4 452 €---
187 364 €2 602 €1 461 €4 763 €---
197 512 €2 430 €1 289 €5 082 €---
207 662 €2 251 €1 110 €5 411 €---
217 815 €2 066 €926 €5 749 €---
227 971 €1 875 €734 €6 096 €---
238 131 €1 677 €536 €6 454 €---
248 293 €1 471 €331 €6 822 €---
258 459 €1 259 €118 €7 201 €---
TOTAL168 459 €117 370 €52 651 €51 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 104 €-6 420 €+7 524 €
2+1 104 €0 €+1 104 €
3+1 104 €0 €+1 104 €
4+1 104 €0 €+1 104 €
5+1 104 €0 €+1 104 €
6+1 104 €0 €+1 104 €
7+1 104 €0 €+1 104 €
8+1 104 €0 €+1 104 €
9+1 104 €0 €+1 104 €
10+1 104 €0 €+1 104 €
11+1 104 €+771 €+333 €
12+1 104 €+907 €+197 €
13+1 104 €+988 €+116 €
14+1 104 €+1 071 €+33 €
15+1 104 €+1 157 €-53 €
16+1 104 €+1 245 €-141 €
17+1 104 €+1 336 €-232 €
18+1 104 €+1 429 €-325 €
19+1 104 €+1 525 €-421 €
20+1 104 €+1 623 €-519 €
21+1 104 €+1 725 €-621 €
22+1 104 €+1 829 €-725 €
23+1 104 €+1 936 €-832 €
24+1 104 €+2 047 €-943 €
25+1 104 €+2 160 €-1 056 €
Total+27 600 €+15 327 €+12 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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