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Appartement à vendre

VilleÉragny (95)
Surface95m²
Coût Total278 560€
Loyer Annuel18 445€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-356€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 526,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – T5 4 chambres avec terrasse et garage – Gare ligne J à 10 min à pied

À vendre, agréable appartement T5 de 4 chambres, situé au 1er étage d’une résidence calme avec gardienne, à seulement 10 minutes à pied d’une gare desservie par la ligne J.

L’appartement bénéficie d’une belle distribution et offre de nombreux rangements, ainsi qu’un débarras/dressing, idéal pour optimiser l’espace.

Il se compose de :

  • 4 chambres, dont une avec fenêtre donnant directement sur la terrasse
  • Un salon
  • Une cuisine ouverte
  • Une salle de bain
  • Une salle d’eau avec WC
  • Un débarras / dressing
  • Une agréable terrasse de 6 m²
  • De nombreux rangements

Les prestations

  • Fenêtres en PVC
  • Volets roulants manuels et électriques
  • Résidence calme et bien entretenue
  • Gardienne dans la résidence
  • Garage fermé vendu avec l’appartement

L’appartement est situé au 1er étage, sans ascenseur.

Charges de copropriété

Environ 4 000 € par an, comprenant notamment le chauffage et l'eau.

Un emplacement idéal pour une famille

Le bien se situe à proximité de plusieurs infrastructures dédiées aux familles :

  • 🏫 École maternelle
  • 🏫 École élémentaire
  • 🎓 Collège
  • 👶 Crèche
  • 🚆 Gare ligne J à environ 10 minutes à pieds et de nombreux commerces..

Un appartement familial offrant 4 chambres, une terrasse, de nombreux rangements et un garage, dans une résidence calme et à proximité des transports, des écoles et des services.

Prix de vente (sans frais d'agence, direct propriétaire) : 240 000€ Surface : 95m²

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.020373, 2.097713
Total : 278 560€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 19 360€
Valeur du bien : 259 360€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1537€/mois
Loyer annuel estimé : 18445€/an
Fourchette totale : 1270€ - 1860€/mois
Fourchette annuelle : 15244€ - 22319€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 942,59 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 546 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-39 546€ (-14.1%)
Marge achat-revente :986€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :102,14€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 489,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 563,52€
Coût de l'assurance :30 641,60€
Taxe foncière : 1 844,54€/an
Soit par mois : 153,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 537,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 892,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car fenêtres en PVC en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucun travail nécessaire, cuisine moderne en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne avec électroménager récent.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucun travail nécessaire, salle de bain moderne en excellent état.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne avec baignoire.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucun travail nécessaire, chambres en bon état.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres avec parquet récent et murs propres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucun travail nécessaire, salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux avec parquet récent.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 360 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état: 0 × 0€/unité = 0€
  • Menuiseries:0€
    Aucun remplacement nécessaire car fenêtres en PVC en bon état: 0 × 0€/unité = 0€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (milieu de gamme): 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète (milieu de gamme): 8000€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement peinture murs (48 m²): 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:960€
    Rafraîchissement peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 445 €/an
Calcul : 1 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 226 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 845 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 919 €
Revenus locatifs : +18 445 €
Charges déductibles : -34 919 €
Résultat foncier Année 1 : -16 474 €(Déficit de 16 474 €)
Imputable sur revenu global : 16 474 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 559 €/an
Revenus locatifs : +18 445 €
Charges déductibles : -15 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 886 €/an
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 445 €34 928 €9 498 €-16 483 €16 483 €--
218 814 €15 318 €9 248 €3 497 €---
319 191 €15 058 €8 988 €4 132 €---
419 574 €14 790 €8 720 €4 784 €---
519 966 €14 512 €8 442 €5 454 €---
620 365 €14 225 €8 155 €6 140 €---
720 772 €13 927 €7 857 €6 845 €---
821 188 €13 619 €7 549 €7 569 €---
921 612 €13 300 €7 230 €8 311 €---
1022 044 €12 970 €6 900 €9 074 €---
1122 485 €12 629 €6 559 €9 856 €---
1222 935 €12 275 €6 205 €10 659 €---
1323 393 €11 909 €5 839 €11 484 €---
1423 861 €11 531 €5 460 €12 331 €---
1524 338 €11 138 €5 068 €13 200 €---
1624 825 €10 733 €4 663 €14 092 €---
1725 322 €10 313 €4 243 €15 009 €---
1825 828 €9 878 €3 808 €15 950 €---
1926 345 €9 428 €3 358 €16 916 €---
2026 871 €8 962 €2 892 €17 909 €---
2127 409 €8 480 €2 410 €18 929 €---
2227 957 €7 981 €1 911 €19 976 €---
2328 516 €7 465 €1 395 €21 051 €---
2429 086 €6 930 €860 €22 156 €---
2529 668 €6 377 €307 €23 291 €---
TOTAL590 811 €308 679 €137 564 €282 132 €16 483 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 945 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 874 €-4 945 €+8 819 €
2+3 874 €+1 049 €+2 825 €
3+3 874 €+1 240 €+2 634 €
4+3 874 €+1 435 €+2 439 €
5+3 874 €+1 636 €+2 238 €
6+3 874 €+1 842 €+2 032 €
7+3 874 €+2 054 €+1 820 €
8+3 874 €+2 271 €+1 603 €
9+3 874 €+2 493 €+1 381 €
10+3 874 €+2 722 €+1 152 €
11+3 874 €+2 957 €+917 €
12+3 874 €+3 198 €+676 €
13+3 874 €+3 445 €+429 €
14+3 874 €+3 699 €+175 €
15+3 874 €+3 960 €-86 €
16+3 874 €+4 228 €-354 €
17+3 874 €+4 503 €-629 €
18+3 874 €+4 785 €-911 €
19+3 874 €+5 075 €-1 201 €
20+3 874 €+5 373 €-1 499 €
21+3 874 €+5 679 €-1 805 €
22+3 874 €+5 993 €-2 119 €
23+3 874 €+6 315 €-2 441 €
24+3 874 €+6 647 €-2 773 €
25+3 874 €+6 987 €-3 113 €
Total+96 850 €+84 640 €+12 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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