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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface74
Coût Total171 889
Loyer Annuel10 880
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 990 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 756,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 place de parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de cave, Non meublé

À Saint-Herblain , découvrez cet appartement T4 de 74 m², situé au 4 € et dernier étage d'une copropriété des années 70 (231 lots). Traversant et lumineux, il offre une vue dégagée sur le parc du Clos Fleuri, sans vis-à-vis, dans un environnement calme et verdoyant.

L'appartement se compose d'une grande pièce de vie salon-séjour, d'une cuisine équipée, d'un grand cellier, de deux chambres avec possibilité d'en créer une troisième, d'une salle d'eau et WC séparés. L'une des chambres dispose d'une loggia attenante, particulièrement agréable donnant vue sur le parc.

Le bien comprend également une cave et une place de parking. Il est proche de toutes commodités (transports, commerces, écoles) et libre de toute occupation.

Un appartement fonctionnel, bien situé et offrant de belles possibilités d'aménagement. À visiter rapidement.

(Les 4 dernières photos sont des photos en virtual staging. )

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.208622, -1.615444
Total : 171 889
Prix d'acquisition : 129 990
Travaux : 31 500
Valeur du bien : 161 490
Frais de notaire : 10 399
Coût estimé : 10 399
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10880€/an
Fourchette totale : 767€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 9201€ - 12866€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 868,52 €/m²
Basé sur :254 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 270
Prix d'achat :129 990
Décote à l'achat :-8 280 (-6.0%)
Marge achat-revente :-33 619€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 889
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 889,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 136,29
Coût de l'assurance :12 891,68
Taxe foncière : 1 088,00€/an
Soit par mois : 90,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure, rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 40 m² (estimation pour les murs visibles)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les murs
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 40 m² (estimation pour les murs visibles)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Pose parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 600
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 880 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 889 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 788
Revenus locatifs : +10 880
Charges déductibles : -38 788
Résultat foncier Année 1 : -27 908(Déficit de 27 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 508
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 288 €/an
Revenus locatifs : +10 880
Charges déductibles : -7 288
Résultat foncier Années 2+ : 3 592 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6508.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 494(65% de 129 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 494 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 88038 7945 690-27 91421 400 €6 514 €6 514 €
211 0987 1425 5383 956--2 558 €
311 3206 9845 3814 335---
411 5466 8225 2184 724---
511 7776 6545 0505 123---
612 0126 4804 8765 533---
712 2536 3004 6965 953---
812 4986 1144 5106 384---
912 7485 9224 3186 826---
1013 0035 7234 1197 280---
1113 2635 5173 9147 745---
1213 5285 3053 7018 223---
1313 7985 0853 4828 713---
1414 0744 8583 2549 216---
1514 3564 6233 0199 733---
1614 6434 3802 77610 263---
1714 9364 1292 52510 807---
1815 2353 8692 26511 366---
1915 5393 6001 99711 939---
2015 8503 3231 71912 527---
2116 1673 0361 43213 132---
2216 4902 7391 13513 752---
2316 8202 43182814 389---
2417 1572 11451015 043---
2517 5001 78618215 714---
TOTAL348 489153 72882 136194 76121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 761
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285-6 420+8 705
2+2 2850+2 285
3+2 285+533+1 752
4+2 285+1 417+868
5+2 285+1 537+748
6+2 285+1 660+625
7+2 285+1 786+499
8+2 285+1 915+370
9+2 285+2 048+237
10+2 285+2 184+101
11+2 285+2 324-39
12+2 285+2 467-182
13+2 285+2 614-329
14+2 285+2 765-480
15+2 285+2 920-635
16+2 285+3 079-794
17+2 285+3 242-957
18+2 285+3 410-1 125
19+2 285+3 582-1 297
20+2 285+3 758-1 473
21+2 285+3 939-1 654
22+2 285+4 126-1 841
23+2 285+4 317-2 032
24+2 285+4 513-2 228
25+2 285+4 714-2 429
Total+57 125+58 428+-1 303
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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