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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface64m²
Coût Total177 092€
Loyer Annuel13 530€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 342,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, Cuisine équipée, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Pas de balcon

À vendre sur la commune d'Argenteuil, dans un secteur recherché et pratique au quotidien, bel appartement de type T3 situé à proximité immédiate de la gare du Val d'Argenteuil. Vous rejoignez Paris Saint-Lazare en seulement 13 minutes, un véritable atout pour les actifs. L'appartement se compose de :

Deux chambres confortables

Un grand salon lumineux, idéal pour recevoir

Une grande cuisine indépendante, fonctionnelle et conviviale

Vous apprécierez également sa situation privilégiée, à deux pas :

Des commerces de proximité (supermarchés, boulangeries, pharmacies..)

Des écoles (maternelles, primaires, collèges)

De l'hôpital d'Argenteuil, l'un des plus importants du secteur

Un bien offrant de beaux volumes, parfait pour une famille, un couple ou un investissement locatif. Quartier dynamique, tout à pied, avec accès rapide à Paris.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.950793, 2.240822
Total : 177 092€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 15 200€
Valeur du bien : 165 100€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13530€/an
Fourchette totale : 892€ - 1425€/mois
Fourchette annuelle : 10703€ - 17103€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 914,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 088,15€
Coût de l'assurance :15 052,82€
Taxe foncière : 1 352,96€/an
Soit par mois : 112,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais légère mise à jour esthétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 200 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 640€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 640€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:200€
    Remplacement lavabo: 1 lavabo × 600€ = 600€, Plomberie: 200€
  • Chambres:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 530 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 853 €
Revenus locatifs : +13 530 €
Charges déductibles : -22 853 €
Résultat foncier Année 1 : -9 324 €(Déficit de 9 324 €)
Imputable sur revenu global : 9 324 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 653 €/an
Revenus locatifs : +13 530 €
Charges déductibles : -7 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 876 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 530 €22 859 €5 704 €-9 329 €9 329 €--
213 800 €7 505 €5 550 €6 295 €---
314 076 €7 345 €5 390 €6 731 €---
414 358 €7 181 €5 225 €7 177 €---
514 645 €7 010 €5 055 €7 634 €---
614 938 €6 835 €4 880 €8 103 €---
715 236 €6 653 €4 698 €8 583 €---
815 541 €6 465 €4 510 €9 076 €---
915 852 €6 272 €4 317 €9 580 €---
1016 169 €6 071 €4 116 €10 098 €---
1116 492 €5 865 €3 909 €10 628 €---
1216 822 €5 651 €3 696 €11 171 €---
1317 159 €5 430 €3 475 €11 729 €---
1417 502 €5 202 €3 247 €12 300 €---
1517 852 €4 966 €3 011 €12 886 €---
1618 209 €4 723 €2 768 €13 486 €---
1718 573 €4 472 €2 516 €14 102 €---
1818 945 €4 212 €2 257 €14 733 €---
1919 324 €3 943 €1 988 €15 380 €---
2019 710 €3 666 €1 711 €16 044 €---
2120 104 €3 380 €1 425 €16 725 €---
2220 506 €3 084 €1 129 €17 423 €---
2320 916 €2 778 €823 €18 138 €---
2421 335 €2 462 €507 €18 873 €---
2521 761 €2 136 €181 €19 626 €---
TOTAL433 356 €146 165 €82 088 €287 191 €9 329 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 799 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-2 799 €+5 640 €
2+2 841 €+1 889 €+952 €
3+2 841 €+2 019 €+822 €
4+2 841 €+2 153 €+688 €
5+2 841 €+2 290 €+551 €
6+2 841 €+2 431 €+410 €
7+2 841 €+2 575 €+266 €
8+2 841 €+2 723 €+118 €
9+2 841 €+2 874 €-33 €
10+2 841 €+3 029 €-188 €
11+2 841 €+3 188 €-347 €
12+2 841 €+3 351 €-510 €
13+2 841 €+3 519 €-678 €
14+2 841 €+3 690 €-849 €
15+2 841 €+3 866 €-1 025 €
16+2 841 €+4 046 €-1 205 €
17+2 841 €+4 231 €-1 390 €
18+2 841 €+4 420 €-1 579 €
19+2 841 €+4 614 €-1 773 €
20+2 841 €+4 813 €-1 972 €
21+2 841 €+5 017 €-2 176 €
22+2 841 €+5 227 €-2 386 €
23+2 841 €+5 442 €-2 601 €
24+2 841 €+5 662 €-2 821 €
25+2 841 €+5 888 €-3 047 €
Total+71 025 €+86 157 €+-15 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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