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À vendre à Vignot (55) grande maison T6

Bien expiré
VilleVignot (55)
Surface166
Coût Total157 710
Loyer Annuel15 910
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+355
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 539,16 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 166 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 511 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, chauffage central au fuel

Bonne nouvelle : après un compromis finalement avorté, cette maison fait son grand retour sur le marché ! Comme quoi, certaines opportunités aiment se faire désirer…

Située à Vignot, cette charmante maison T6 offre déjà un bel espace de vie où l'on se projette sans effort. Et ce n'est que le début : une partie attenante d'environ 100 m² vous tend les bras, prête à être transformée selon vos envies les plus ambitieuses. Atelier, extension, espace pro… à vous de jouer.

Ajoutez à cela un garage, une cour-terrasse agréable, plusieurs dépendances bien pratiques, ainsi qu'un terrain non attenant situé à deux minutes à pied dans la même rue — idéal pour jardiner ou simplement profiter d'un petit coin de verdure.

Une maison qui revient sur le marché avec un potentiel toujours aussi séduisant… et peut-être que cette fois, c'est vous qui écrirez la suite de l'histoire. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Vignot
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.774430, 5.608770
Total : 157 710
Prix d'acquisition : 89 500
Travaux : 61 050
Valeur du bien : 150 550
Frais de notaire : 7 160
Coût estimé : 7 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15910€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1650€/mois
Fourchette annuelle : 12787€ - 19794€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :8.11% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :921,05 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 894
Prix d'achat :89 500
Décote à l'achat :-63 394 (-41.5%)
Marge achat-revente :-4 816€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 838,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 911,95
Coût de l'assurance :13 799,62
Taxe foncière : 1 590,96€/an
Soit par mois : 132,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 325,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :355,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 050(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 380
    Isolation des combles perdus: 166 m² × 60€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 420€
  • Chauffage - Remplacement système:12 600
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 530
    Remplacement fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€/fenêtre = 18900€, Main d'œuvre: 630€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation légère:1 700
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Mise aux normes électricité: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 510✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 910 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 710 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 691
Revenus locatifs : +15 910
Charges déductibles : -68 691
Résultat foncier Année 1 : -52 781(Déficit de 52 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 381
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 641 €/an
Revenus locatifs : +15 910
Charges déductibles : -7 641
Résultat foncier Années 2+ : 8 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31380.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 91068 6965 503-52 78621 400 €31 386 €31 386 €
216 2287 5025 3598 726--22 660 €
316 5527 3535 2119 199--13 462 €
416 8837 1995 0569 684--3 777 €
517 2217 0404 89710 181---
617 5666 8744 73210 691---
717 9176 7034 56011 214---
818 2756 5264 38311 749---
918 6416 3424 19912 299---
1019 0146 1524 00912 862---
1119 3945 9553 81213 439---
1219 7825 7503 60714 031---
1320 1775 5393 39614 639---
1420 5815 3203 17715 261---
1520 9925 0922 95015 900---
1621 4124 8572 71416 555---
1721 8414 6142 47117 227---
1822 2774 3612 21817 916---
1922 7234 1001 95718 623---
2023 1773 8291 68619 348---
2123 6413 5491 40620 092---
2224 1143 2581 11520 856---
2324 5962 95781421 639---
2425 0882 64550222 443---
2525 5902 32217923 267---
TOTAL509 591194 53679 912315 05521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 055
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 341-6 420+9 761
2+3 3410+3 341
3+3 3410+3 341
4+3 3410+3 341
5+3 341+1 921+1 420
6+3 341+3 207+134
7+3 341+3 364-23
8+3 341+3 525-184
9+3 341+3 690-349
10+3 341+3 859-518
11+3 341+4 032-691
12+3 341+4 209-868
13+3 341+4 392-1 051
14+3 341+4 578-1 237
15+3 341+4 770-1 429
16+3 341+4 967-1 626
17+3 341+5 168-1 827
18+3 341+5 375-2 034
19+3 341+5 587-2 246
20+3 341+5 804-2 463
21+3 341+6 028-2 687
22+3 341+6 257-2 916
23+3 341+6 492-3 151
24+3 341+6 733-3 392
25+3 341+6 980-3 639
Total+83 525+94 517+-10 992
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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