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Vends appartement Rennes Sud

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface107
Coût Total244 050
Loyer Annuel16 836
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 962,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bonjour,mes frères et moi vendons notre appartement familial, situé dans le quartier de Bréquigny, à Rennes. Basé au 1er étage (avec ascenseur), il se compose d’un grand salon, de 3 chambres, d’une cuisine, d’une arrière-cuisine, d’une salle de bain, de WC et d’une salle de douche aménageable et possède 2 grands balcons avec ensoleillement tout au long de la journée. Il y a également une cave commune, un local vélos, un local poubelles et 2 places de parking.

Notez que des travaux sont à prévoir.

La résidence est très calme, avec de la verdure, pas de bruit la nuit. Elle est à l’orée du magnifique parc de Bréquigny, la piscine olympique est à proximité et l’accès au centre-ville est très simple et rapide (15 min), grâce au bus C5 qui a son terminus devant la résidence. De nombreux commerces sont accessibles en quelques minutes. Il y a également le lycée de Bréquigny à quelques mètres de l’appartement ainsi qu’une école maternelle.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.082240, -1.692660
Total : 244 050
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 17 250
Valeur du bien : 227 250
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16836€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1837€/mois
Fourchette annuelle : 12858€ - 22046€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 263,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 125,46
Coût de l'assurance :21 964,50
Taxe foncière : 1 683,62€/an
Soit par mois : 140,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite des travaux.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Nettoyage et léger rafraîchissement des placards de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger nettoyage.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en moquette usée nécessitant un remplacement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 250(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Revêtement de sol durable: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:300
    Nettoyage et léger rafraîchissement: 1 cuisine × 300€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 150
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 700
    Revêtement de sol durable: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix utilisées sont basées sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 836 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 050 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 665
Revenus locatifs : +16 836
Charges déductibles : -27 665
Résultat foncier Année 1 : -10 829(Déficit de 10 829 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 129
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 415 €/an
Revenus locatifs : +16 836
Charges déductibles : -10 415
Résultat foncier Années 2+ : 6 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 128.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 83627 6737 861-10 83710 700 €137 €137 €
217 17310 2107 6486 963---
317 5169 9907 4287 526---
417 8679 7637 2018 103---
518 2249 5296 9678 695---
618 5899 2876 7259 302---
718 9609 0366 4749 924---
819 3408 7786 21610 562---
919 7268 5115 94911 215---
1020 1218 2355 67311 886---
1120 5237 9505 38812 573---
1220 9347 6555 09313 278---
1321 3527 3514 78914 001---
1421 7797 0374 47514 743---
1522 2156 7124 15015 503---
1622 6596 3773 81416 283---
1723 1136 0303 46817 082---
1823 5755 6723 11017 903---
1924 0465 3022 74018 744---
2024 5274 9202 35819 607---
2125 0184 5251 96320 492---
2225 5184 1181 55521 401---
2326 0283 6961 13422 332---
2426 5493 26169923 288---
2527 0802 81124924 269---
TOTAL539 270194 431113 125344 83910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 839
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 536-3 210+6 746
2+3 536+2 048+1 488
3+3 536+2 258+1 278
4+3 536+2 431+1 105
5+3 536+2 609+927
6+3 536+2 791+745
7+3 536+2 977+559
8+3 536+3 168+368
9+3 536+3 365+171
10+3 536+3 566-30
11+3 536+3 772-236
12+3 536+3 984-448
13+3 536+4 200-664
14+3 536+4 423-887
15+3 536+4 651-1 115
16+3 536+4 885-1 349
17+3 536+5 125-1 589
18+3 536+5 371-1 835
19+3 536+5 623-2 087
20+3 536+5 882-2 346
21+3 536+6 148-2 612
22+3 536+6 420-2 884
23+3 536+6 700-3 164
24+3 536+6 986-3 450
25+3 536+7 281-3 745
Total+88 400+103 452+-15 052
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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