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Appartement 5 pièces 116 m²

VilleBignan (56)
Surface116m²
Coût Total180 710€
Loyer Annuel13 217€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 267,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 116 m²

Bignan, centre bourg, dans une petite copropriété de 1994, appartement de type 4 d'une superficie de 115m² au 1er étage, avec garage privatif. Il offre entrée avec placard, salon séjour, cuisine aménagée, 3 belles chambres, salle d'eau avec douche et baignoire, WC. Petit rafraichissement à prévoir (peintures,...). Charges annuelles de copropriété de 100€ (hors chauffage). DPE C. réf 405.

Surface : 116 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2025

Consommation énergie primaire : 110 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 86 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 530 € et 2 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bignan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.888027, -2.706175
Total : 180 710€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 21 950€
Valeur du bien : 168 950€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1101€/mois
Loyer annuel estimé : 13217€/an
Fourchette totale : 886€ - 1370€/mois
Fourchette annuelle : 10628€ - 16435€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 066,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :239 734 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-92 734€ (-38.7%)
Marge achat-revente :59 024€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 051,87€
Coût de l'assurance :15 812,12€
Taxe foncière : 1 321,66€/an
Soit par mois : 110,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 101,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager (plaque, four, hotte, frigo) et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et rafraîchissement des murs et du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 950 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Carrelage: 1200€, Plomberie: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon 35 m²: 50€/m² × 35 = 1750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bignan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 101 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 217 €/an
Calcul : 1 101 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 322 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 837 €
Revenus locatifs : +13 217 €
Charges déductibles : -29 837 €
Résultat foncier Année 1 : -16 620 €(Déficit de 16 620 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 887 €/an
Revenus locatifs : +13 217 €
Charges déductibles : -7 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5920.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 217 €29 843 €5 838 €-16 626 €10 700 €5 926 €5 926 €
213 481 €7 735 €5 681 €5 746 €--180 €
313 751 €7 572 €5 518 €6 179 €---
414 026 €7 403 €5 349 €6 622 €---
514 306 €7 229 €5 175 €7 077 €---
614 592 €7 050 €4 996 €7 542 €---
714 884 €6 864 €4 810 €8 020 €---
815 182 €6 672 €4 618 €8 510 €---
915 485 €6 474 €4 420 €9 012 €---
1015 795 €6 269 €4 215 €9 526 €---
1116 111 €6 057 €4 003 €10 054 €---
1216 433 €5 839 €3 785 €10 594 €---
1316 762 €5 613 €3 559 €11 149 €---
1417 097 €5 379 €3 325 €11 718 €---
1517 439 €5 138 €3 084 €12 301 €---
1617 788 €4 889 €2 835 €12 899 €---
1718 144 €4 632 €2 577 €13 512 €---
1818 506 €4 366 €2 311 €14 141 €---
1918 877 €4 091 €2 037 €14 786 €---
2019 254 €3 807 €1 753 €15 447 €---
2119 639 €3 513 €1 459 €16 126 €---
2220 032 €3 210 €1 156 €16 822 €---
2320 433 €2 897 €843 €17 535 €---
2420 841 €2 574 €520 €18 268 €---
2521 258 €2 239 €185 €19 019 €---
TOTAL423 332 €157 356 €84 052 €265 977 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 775 €-3 210 €+5 985 €
2+2 775 €0 €+2 775 €
3+2 775 €+1 800 €+975 €
4+2 775 €+1 987 €+788 €
5+2 775 €+2 123 €+652 €
6+2 775 €+2 263 €+512 €
7+2 775 €+2 406 €+369 €
8+2 775 €+2 553 €+222 €
9+2 775 €+2 703 €+72 €
10+2 775 €+2 858 €-83 €
11+2 775 €+3 016 €-241 €
12+2 775 €+3 178 €-403 €
13+2 775 €+3 345 €-570 €
14+2 775 €+3 515 €-740 €
15+2 775 €+3 690 €-915 €
16+2 775 €+3 870 €-1 095 €
17+2 775 €+4 054 €-1 279 €
18+2 775 €+4 242 €-1 467 €
19+2 775 €+4 436 €-1 661 €
20+2 775 €+4 634 €-1 859 €
21+2 775 €+4 838 €-2 063 €
22+2 775 €+5 046 €-2 271 €
23+2 775 €+5 261 €-2 486 €
24+2 775 €+5 480 €-2 705 €
25+2 775 €+5 706 €-2 931 €
Total+69 375 €+79 793 €+-10 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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