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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface61m²
Coût Total129 812€
Loyer Annuel6 372€
Rentabilité4.91%
Cashflow/mois-378€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 900 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 457,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres

Appartement vendu loué, idéal pour un investissement locatif. Situé dans une résidence à proximité du centre-ville de Carcassonne, il se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée, de deux chambres et d'une salle de bain. Appartement propre et entretenu, aucun travaux à prévoir. Le plus : un cellier de 7m² parfait pour du stockage

Copropriété de 55 lots - dont 27 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2000.00 euros.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.211962, 2.335418
Total : 129 812€
Prix d'acquisition : 88 900€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 122 700€
Frais de notaire : 7 112€
Coût estimé : 7 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6372€/an
Fourchette totale : 426€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 5111€ - 7944€/an
Rentabilité brute :4.91%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 301,37 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 384 €
Prix d'achat :88 900 €
Décote à l'achat :+9 516€ (+12.0%)
Marge achat-revente :-50 428€ (-63.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :37,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 939,44€
Coût de l'assurance :11 358,55€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-377,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé et peinture ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais vieillots

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 5 000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7 000€ (baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 3 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€
  • Entrée - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs entrée 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont estimés selon des travaux standards et peuvent varier selon les choix de matériaux et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 812 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 254 €
Revenus locatifs : +6 372 €
Charges déductibles : -41 254 €
Résultat foncier Année 1 : -34 882 €(Déficit de 34 882 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 454 €/an
Revenus locatifs : +6 372 €
Charges déductibles : -7 454 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 082 €/an(Déficit de 1 082 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24182.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 785 €(65% de 88 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 101 €/an
Calcul : 57 785 € × 3,636% = 2 101 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 372 €41 258 €4 104 €-34 886 €10 700 €24 186 €24 186 €
26 499 €7 346 €3 992 €-847 €847 €-24 186 €
36 629 €7 231 €3 876 €-601 €601 €-24 186 €
46 762 €7 111 €3 757 €-350 €350 €-24 186 €
56 897 €6 988 €3 634 €-91 €91 €-24 186 €
67 035 €6 861 €3 507 €174 €--24 012 €
77 176 €6 730 €3 375 €446 €--23 567 €
87 319 €6 594 €3 240 €725 €--22 842 €
97 465 €6 454 €3 100 €1 011 €--21 830 €
107 615 €6 310 €2 955 €1 305 €--20 525 €
117 767 €6 160 €2 806 €1 607 €--18 918 €
127 922 €6 006 €2 652 €1 916 €---
138 081 €5 847 €2 493 €2 234 €---
148 242 €5 683 €2 329 €2 559 €---
158 407 €5 513 €2 159 €2 894 €---
168 575 €5 338 €1 984 €3 237 €---
178 747 €5 158 €1 803 €3 589 €---
188 922 €4 971 €1 617 €3 951 €---
199 100 €4 778 €1 424 €4 322 €---
209 282 €4 579 €1 225 €4 703 €---
219 468 €4 374 €1 020 €5 094 €---
229 657 €4 162 €808 €5 495 €---
239 851 €3 943 €589 €5 907 €---
2410 048 €3 717 €363 €6 331 €---
2510 248 €3 484 €129 €6 765 €---
TOTAL204 087 €176 598 €58 939 €27 489 €12 589 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 777 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-3 210 €+4 548 €
2+1 338 €-254 €+1 592 €
3+1 338 €-180 €+1 518 €
4+1 338 €-105 €+1 443 €
5+1 338 €-27 €+1 365 €
6+1 338 €0 €+1 338 €
7+1 338 €0 €+1 338 €
8+1 338 €0 €+1 338 €
9+1 338 €0 €+1 338 €
10+1 338 €0 €+1 338 €
11+1 338 €0 €+1 338 €
12+1 338 €+575 €+763 €
13+1 338 €+670 €+668 €
14+1 338 €+768 €+570 €
15+1 338 €+868 €+470 €
16+1 338 €+971 €+367 €
17+1 338 €+1 077 €+261 €
18+1 338 €+1 185 €+153 €
19+1 338 €+1 297 €+41 €
20+1 338 €+1 411 €-73 €
21+1 338 €+1 528 €-190 €
22+1 338 €+1 649 €-311 €
23+1 338 €+1 772 €-434 €
24+1 338 €+1 899 €-561 €
25+1 338 €+2 029 €-691 €
Total+33 450 €+13 922 €+19 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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