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Achat appartement

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface89m²
Coût Total132 620€
Loyer Annuel9 061€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 943,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 89 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1930, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Parquet, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 37.78 m², Interphone

Au 1er étage dans un immeuble à faibles charges au coeur de ville à 50 métres de la place Carnot et du Parc municipal, un appartement de 89m² avec cave. Il se compose d'une entrée, séjour+salon de 38m² environ, cuisine indépendante, deux chambres, salle d'eau, wc. Beaucoup de charme, plafonds moulurés, parquet chêne. Chauffage individuel Gaz. Double vitrage pvc volets roulants. Petit immeuble de 15 lots au total dont 8 à usage d'habitations, commerces ou bureaux.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Total : 132 620€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 125 900€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9061€/an
Fourchette totale : 589€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7073€ - 11606€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 006,75€
Coût de l'assurance :11 604,25€
Taxe foncière : 906,07€/an
Soit par mois : 75,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en double vitrage PVC existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Les fenêtres sont déjà en double vitrage, mais un entretien peut améliorer l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la cuisine (placards, plan de travail) et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (estimation standard)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation pour mise à jour et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Installation: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:1 200€
    Entretien fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres: 150€/fenêtre × 8 = 1200€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (8 m²): 6000€ + Électroménager: 1000€ = 7000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 8000€
  • Chambres - Rénovation lourde:8 500€
    Rénovation 2 chambres (20 m²): Revêtement sol: 2000€ + Peinture: 1500€ + Électricité: 1500€ = 5000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 061 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 696 €
Revenus locatifs : +9 061 €
Charges déductibles : -47 696 €
Résultat foncier Année 1 : -38 635 €(Déficit de 38 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 796 €/an
Revenus locatifs : +9 061 €
Charges déductibles : -5 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17234.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 061 €47 700 €4 430 €-38 639 €21 400 €17 239 €17 239 €
29 242 €5 682 €4 312 €3 560 €--13 679 €
39 427 €5 560 €4 190 €3 867 €--9 812 €
49 615 €5 434 €4 064 €4 181 €--5 631 €
59 808 €5 303 €3 933 €4 504 €--1 127 €
610 004 €5 168 €3 798 €4 835 €---
710 204 €5 029 €3 658 €5 175 €---
810 408 €4 884 €3 514 €5 524 €---
910 616 €4 735 €3 365 €5 881 €---
1010 828 €4 580 €3 210 €6 248 €---
1111 045 €4 421 €3 050 €6 624 €---
1211 266 €4 255 €2 885 €7 010 €---
1311 491 €4 084 €2 714 €7 407 €---
1411 721 €3 908 €2 537 €7 813 €---
1511 955 €3 725 €2 354 €8 231 €---
1612 195 €3 536 €2 165 €8 659 €---
1712 438 €3 340 €1 970 €9 099 €---
1812 687 €3 138 €1 767 €9 550 €---
1912 941 €2 928 €1 558 €10 013 €---
2013 200 €2 712 €1 341 €10 488 €---
2113 464 €2 488 €1 117 €10 976 €---
2213 733 €2 256 €886 €11 477 €---
2314 008 €2 016 €646 €11 991 €---
2414 288 €1 769 €398 €12 519 €---
2514 574 €1 512 €142 €13 061 €---
TOTAL290 218 €140 163 €64 007 €150 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 903 €-6 420 €+8 323 €
2+1 903 €0 €+1 903 €
3+1 903 €0 €+1 903 €
4+1 903 €0 €+1 903 €
5+1 903 €0 €+1 903 €
6+1 903 €+1 113 €+790 €
7+1 903 €+1 553 €+350 €
8+1 903 €+1 657 €+246 €
9+1 903 €+1 764 €+139 €
10+1 903 €+1 874 €+29 €
11+1 903 €+1 987 €-84 €
12+1 903 €+2 103 €-200 €
13+1 903 €+2 222 €-319 €
14+1 903 €+2 344 €-441 €
15+1 903 €+2 469 €-566 €
16+1 903 €+2 598 €-695 €
17+1 903 €+2 730 €-827 €
18+1 903 €+2 865 €-962 €
19+1 903 €+3 004 €-1 101 €
20+1 903 €+3 146 €-1 243 €
21+1 903 €+3 293 €-1 390 €
22+1 903 €+3 443 €-1 540 €
23+1 903 €+3 597 €-1 694 €
24+1 903 €+3 756 €-1 853 €
25+1 903 €+3 918 €-2 015 €
Total+47 575 €+45 016 €+2 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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