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Maison À Vendre

VilleAndon (06)
Surface164
Coût Total266 320
Loyer Annuel24 558
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+464
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 457,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Dans le charmant village d'Andon, proche de la station de l'Audibergue, venez découvrir cette maison 4 pièces pouvant être facilement transformée en 5 pièces, de 144 m2 ( loi carrez ) avec 164 m2 de surface au sol sur 2 niveaux.

Le rez-de-chaussée de la maison est composé d'une grande entrée qui vous conduira dans une spacieuse pièce de vie de plus de 50 m2 bénéficiant d'une belle exposition donnant sur la terrasse de plus de 35 m2 avec une vue dégagée sur la verdure. Vous y découvrirez également une suite parentale avec sa salle de bain.

A l'étage se trouve deux chambres, vous y trouverez aussi une cuisine ainsi qu'une salle d'eau et un WC indépendant.

Son grand terrain vous permettra de profiter au cœur de la nature de repas, d'activités et de moments de détente.

Cette maison au vue de son potentiel et de son agencement, offre de nombreuses possibilités : maison familiale pour vivre dans un cadre de vie calme et apaisant, maison de vacances ou chambres d'hôtes.

La maison est située à moins de 5 minutes en voiture du centre d'Andon et à moins de 5 minutes en voiture de la station de l'Audibergue.

N'attendez plus, contactez nous pour organiser une visite Référence agence : 4019 - https://telemaque.orpi.coop/agence/408/bareme.pdf

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.767883, 6.789429
Total : 266 320
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 8 200
Valeur du bien : 247 200
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2047€/mois
Loyer annuel estimé : 24558€/an
Fourchette totale : 1427€ - 2934€/mois
Fourchette annuelle : 17128€ - 35213€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 926,98 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :316 024
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-77 024 (-24.4%)
Marge achat-revente :49 704€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 378,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 870,80
Coût de l'assurance :23 303,00
Taxe foncière : 2 455,83€/an
Soit par mois : 204,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 046,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :463,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage daté
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs dans l'espace de rangement
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 200(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 200
    Isolation toiture/combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 558 €/an
Calcul : 2 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 184
Revenus locatifs : +24 558
Charges déductibles : -20 184
Résultat foncier Année 1 : 4 374

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 984 €/an
Revenus locatifs : +24 558
Charges déductibles : -11 984
Résultat foncier Années 2+ : 12 574 €/an
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 55820 1928 6044 366---
225 04911 7608 37213 290---
325 55011 5208 13214 031---
426 06111 2717 88314 790---
526 58311 0157 62715 568---
627 11410 7507 36216 364---
727 65710 4767 08817 180---
828 21010 1946 80618 016---
928 7749 9016 51418 872---
1029 3499 6006 21219 750---
1129 9369 2885 90020 649---
1230 5358 9655 57721 570---
1331 1468 6335 24522 513---
1431 7698 2894 90123 480---
1532 4047 9334 54524 471---
1633 0527 5664 17825 486---
1733 7137 1863 79926 527---
1834 3886 7943 40727 593---
1935 0756 3893 00228 686---
2035 7775 9712 58329 806---
2136 4925 5392 15130 954---
2237 2225 0921 70432 130---
2337 9674 6301 24233 336---
2438 7264 15476634 572---
2539 5003 66127335 840---
TOTAL786 609216 769123 871569 8390Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 569 839
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 157+1 310+3 847
2+5 157+3 987+1 170
3+5 157+4 209+948
4+5 157+4 437+720
5+5 157+4 670+487
6+5 157+4 909+248
7+5 157+5 154+3
8+5 157+5 405-248
9+5 157+5 662-505
10+5 157+5 925-768
11+5 157+6 195-1 038
12+5 157+6 471-1 314
13+5 157+6 754-1 597
14+5 157+7 044-1 887
15+5 157+7 341-2 184
16+5 157+7 646-2 489
17+5 157+7 958-2 801
18+5 157+8 278-3 121
19+5 157+8 606-3 449
20+5 157+8 942-3 785
21+5 157+9 286-4 129
22+5 157+9 639-4 482
23+5 157+10 001-4 844
24+5 157+10 372-5 215
25+5 157+10 752-5 595
Total+128 925+170 952+-42 027
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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