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Maison à vendre

VilleGrandrupt (88)
Surface140m²
Coût Total175 170€
Loyer Annuel12 304€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 707,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

!BAISSE DE PRIX! JADORE IMMOBILIER vous présente en EXCLUSIVITE cette FERME VOSGIENNE de 140m² habitables, et immense grange à aménager ! Située dans e secteur de Grandrut, elle propose : Au Rez de Chaussée : Cuisine, Salon, Séjour, Chambre 1, SDB/WC. Au 1er étage : Chambre 2, Cuisine 2, Séjour 2, Chambre 3, SDB . La maison dispose aussi d’une immense grange à aménager ! POINTS FORTS : Secteur calme, exposition Sud, prix attractif et la maison dispose aussi d’une immense grange à aménager ! Visites EXCLUSIVEMENT avec François. Ref: 3059FD

Ville : Grandrupt
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88210
Coordonnées : 48.369441, 7.064893
Total : 175 170€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 68 250€
Valeur du bien : 167 250€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12304€/an
Fourchette totale : 798€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 9577€ - 15806€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,51 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :172 692 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-73 692€ (-42.7%)
Marge achat-revente :-2 478€ (-1.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 476,71€
Coût de l'assurance :15 327,37€
Taxe foncière : 1 230,36€/an
Soit par mois : 102,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 529 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 250 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation des combles perdus: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:900€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 18 m² × 50€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandrupt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 304 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 170 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 230 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 182 €
Revenus locatifs : +12 304 €
Charges déductibles : -76 182 €
Résultat foncier Année 1 : -63 879 €(Déficit de 63 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 932 €/an
Revenus locatifs : +12 304 €
Charges déductibles : -7 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42478.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 304 €76 188 €6 095 €-63 884 €21 400 €42 484 €42 484 €
212 550 €7 779 €5 935 €4 771 €--37 714 €
312 801 €7 614 €5 770 €5 187 €--32 527 €
413 057 €7 443 €5 600 €5 614 €--26 913 €
513 318 €7 266 €5 423 €6 052 €--20 862 €
613 584 €7 083 €5 239 €6 501 €--14 360 €
713 856 €6 893 €5 050 €6 963 €--7 398 €
814 133 €6 696 €4 853 €7 437 €---
914 416 €6 493 €4 649 €7 923 €---
1014 704 €6 282 €4 438 €8 422 €---
1114 998 €6 063 €4 220 €8 935 €---
1215 298 €5 837 €3 994 €9 461 €---
1315 604 €5 603 €3 759 €10 001 €---
1415 916 €5 360 €3 516 €10 556 €---
1516 234 €5 108 €3 265 €11 126 €---
1616 559 €4 848 €3 004 €11 711 €---
1716 890 €4 578 €2 735 €12 312 €---
1817 228 €4 299 €2 455 €12 929 €---
1917 573 €4 009 €2 166 €13 563 €---
2017 924 €3 709 €1 866 €14 215 €---
2118 282 €3 399 €1 556 €14 884 €---
2218 648 €3 077 €1 234 €15 571 €---
2319 021 €2 744 €901 €16 277 €---
2419 402 €2 399 €556 €17 002 €---
2519 790 €2 042 €198 €17 748 €---
TOTAL394 088 €202 813 €88 477 €191 275 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 275 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 584 €-6 420 €+9 004 €
2+2 584 €0 €+2 584 €
3+2 584 €0 €+2 584 €
4+2 584 €0 €+2 584 €
5+2 584 €0 €+2 584 €
6+2 584 €0 €+2 584 €
7+2 584 €0 €+2 584 €
8+2 584 €+12 €+2 572 €
9+2 584 €+2 377 €+207 €
10+2 584 €+2 527 €+57 €
11+2 584 €+2 680 €-96 €
12+2 584 €+2 838 €-254 €
13+2 584 €+3 000 €-416 €
14+2 584 €+3 167 €-583 €
15+2 584 €+3 338 €-754 €
16+2 584 €+3 513 €-929 €
17+2 584 €+3 694 €-1 110 €
18+2 584 €+3 879 €-1 295 €
19+2 584 €+4 069 €-1 485 €
20+2 584 €+4 264 €-1 680 €
21+2 584 €+4 465 €-1 881 €
22+2 584 €+4 671 €-2 087 €
23+2 584 €+4 883 €-2 299 €
24+2 584 €+5 101 €-2 517 €
25+2 584 €+5 324 €-2 740 €
Total+64 600 €+57 382 €+7 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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