Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 37 m²

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface37
Coût Total81 490
Loyer Annuel6 007
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois-138
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 162,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 37 m²

A bourges, à 5 mn du centre-ville, je vous propose cet appartement T1 Bis de 37 m² composé d'une entrée avec placard, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une pièce de vie, d'une salle de bain, d'un WC indépendant, d'une cave et d'une place de parking privative. A proximité, vous trouverez les commodités tels que les transports en commun, les commerces, les écoles..... Ce bien est idéal pour un investissement.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 76 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1934 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 43 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Valérie CALINAUD, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 803 604 966

Surface : 37 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 76

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.086033, 2.394174
Total : 81 490
Prix d'acquisition : 43 000
Travaux : 35 050
Valeur du bien : 78 050
Frais de notaire : 3 440
Coût estimé : 3 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6007€/an
Fourchette totale : 408€ - 613€/mois
Fourchette annuelle : 4902€ - 7361€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 673,47 €/m²
Basé sur :503 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 918
Prix d'achat :43 000
Décote à l'achat :-18 918 (-30.6%)
Marge achat-revente :-19 572€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 490
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 590,24
Coût de l'assurance :7 130,38
Taxe foncière : 600,69€/an
Soit par mois : 50,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,17€/mois
Soit par an : 1 934,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 500,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des meubles de cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles un peu datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 050(947 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 600
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 050
    Parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 400€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Ajout de prises: 200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 007 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 490 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 934 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 605
Revenus locatifs : +6 007
Charges déductibles : -40 605
Résultat foncier Année 1 : -34 598(Déficit de 34 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 198
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 555 €/an
Revenus locatifs : +6 007
Charges déductibles : -5 555
Résultat foncier Années 2+ : 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13198.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 00740 6082 738-34 60121 400 €13 201 €13 201 €
26 1275 4852 665642--12 559 €
36 2505 4102 590840--11 720 €
46 3755 3322 5121 042--10 677 €
56 5025 2522 4321 250--9 427 €
66 6325 1682 3491 464--7 963 €
76 7655 0822 2621 682--6 281 €
86 9004 9932 1731 907--4 374 €
97 0384 9012 0812 137--2 237 €
107 1794 8061 9862 373---
117 3224 7071 8872 615---
127 4694 6051 7852 864---
137 6184 4991 6793 119---
147 7714 3901 5703 381---
157 9264 2771 4573 649---
168 0854 1601 3403 925---
178 2464 0391 2194 207---
188 4113 9141 0944 497---
198 5793 7849644 795---
208 7513 6508305 101---
218 9263 5126925 414---
229 1043 3685495 736---
239 2873 2204006 066---
249 4723 0672476 406---
259 6622 908886 754---
TOTAL192 403145 13839 59047 26521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 265
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 261-6 420+7 681
2+1 2610+1 261
3+1 2610+1 261
4+1 2610+1 261
5+1 2610+1 261
6+1 2610+1 261
7+1 2610+1 261
8+1 2610+1 261
9+1 2610+1 261
10+1 261+41+1 220
11+1 261+785+476
12+1 261+859+402
13+1 261+936+325
14+1 261+1 014+247
15+1 261+1 095+166
16+1 261+1 177+84
17+1 261+1 262-1
18+1 261+1 349-88
19+1 261+1 439-178
20+1 261+1 530-269
21+1 261+1 624-363
22+1 261+1 721-460
23+1 261+1 820-559
24+1 261+1 922-661
25+1 261+2 026-765
Total+31 525+14 180+17 345
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →