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A vendre appartement 81m2 beaucoup de caché

VilleTourcoing (59)
Surface81m²
Coût Total143 400€
Loyer Annuel10 949€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 604,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 81m² situé à Tourcoing. Construit avant 1970, cet appartement est en bon état général. Les plateformes (couvertures) sont refaites à neuf. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et ouverte sur un vaste séjour.

  • Bon état général
  • 2 places de parking
  • Cave
  • Construction ancienne L'appartement est situé dans un quartier proche de centre ville et de toutes les commodités. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D - Classe climat E. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Agences s'abstenir.
Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.727670, 3.163540
Total : 143 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 133 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10949€/an
Fourchette totale : 729€ - 1142€/mois
Fourchette annuelle : 8750€ - 13700€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,33 €/m²
Basé sur :295 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 375 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-8 375€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-5 025€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 740,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 698,23€
Coût de l'assurance :12 189,00€
Taxe foncière : 1 094,89€/an
Soit par mois : 91,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Cuisine - Peinture:360€
    Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:600€
    Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:600€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing. Les prix incluent la main d'œuvre. Pour le chauffage, le coût est basé sur une estimation moyenne pour la mise aux normes d'un système collectif. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m², avec un prix moyen de 30€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 211 €
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -9 211 €
Résultat foncier Année 1 : 1 738 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 211 €/an
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -6 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 738 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 949 €9 215 €4 633 €1 733 €---
211 168 €6 090 €4 508 €5 078 €---
311 391 €5 961 €4 378 €5 430 €---
411 619 €5 827 €4 245 €5 792 €---
511 851 €5 689 €4 107 €6 162 €---
612 088 €5 547 €3 964 €6 542 €---
712 330 €5 399 €3 817 €6 931 €---
812 577 €5 247 €3 665 €7 330 €---
912 828 €5 090 €3 507 €7 739 €---
1013 085 €4 927 €3 345 €8 158 €---
1113 347 €4 759 €3 177 €8 587 €---
1213 614 €4 586 €3 003 €9 028 €---
1313 886 €4 406 €2 824 €9 479 €---
1414 164 €4 221 €2 639 €9 942 €---
1514 447 €4 030 €2 447 €10 417 €---
1614 736 €3 832 €2 250 €10 904 €---
1715 030 €3 628 €2 045 €11 403 €---
1815 331 €3 417 €1 834 €11 914 €---
1915 638 €3 199 €1 616 €12 439 €---
2015 950 €2 973 €1 391 €12 977 €---
2116 269 €2 740 €1 158 €13 529 €---
2216 595 €2 500 €918 €14 095 €---
2316 927 €2 251 €669 €14 675 €---
2417 265 €1 995 €412 €15 271 €---
2517 611 €1 729 €147 €15 881 €---
TOTAL350 695 €109 259 €66 698 €241 436 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €+520 €+1 779 €
2+2 299 €+1 523 €+776 €
3+2 299 €+1 629 €+670 €
4+2 299 €+1 738 €+561 €
5+2 299 €+1 849 €+450 €
6+2 299 €+1 963 €+336 €
7+2 299 €+2 079 €+220 €
8+2 299 €+2 199 €+100 €
9+2 299 €+2 322 €-23 €
10+2 299 €+2 447 €-148 €
11+2 299 €+2 576 €-277 €
12+2 299 €+2 708 €-409 €
13+2 299 €+2 844 €-545 €
14+2 299 €+2 983 €-684 €
15+2 299 €+3 125 €-826 €
16+2 299 €+3 271 €-972 €
17+2 299 €+3 421 €-1 122 €
18+2 299 €+3 574 €-1 275 €
19+2 299 €+3 732 €-1 433 €
20+2 299 €+3 893 €-1 594 €
21+2 299 €+4 059 €-1 760 €
22+2 299 €+4 228 €-1 929 €
23+2 299 €+4 403 €-2 104 €
24+2 299 €+4 581 €-2 282 €
25+2 299 €+4 764 €-2 465 €
Total+57 475 €+72 431 €+-14 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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