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F4 pour investisseur

VilleCusset (03)
Surface72m²
Coût Total108 000€
Loyer Annuel7 852€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement actuellement loué 2 chambres, possible 3 Cuisine semi equipée Salle de bain et wc séparé Couloir avec nombreux placards et dressings. Grande pièce salon Arrêt de bus devant l’immeuble, prises véhicules électriques Balcon. Cave

Bonne rentabilité

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.133960, 3.455950
Total : 108 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Valeur du bien : 100 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7852€/an
Fourchette totale : 521€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6248€ - 9868€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,93 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 155 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+16 845€ (+20.3%)
Marge achat-revente :-24 845€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 202,04€
Coût de l'assurance :9 450,00€
Taxe foncière : 785,21€/an
Soit par mois : 65,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 852 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 896 €/an
Revenus locatifs : +7 852 €
Charges déductibles : -4 896 €
Résultat foncier : 2 956 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 852 €4 899 €3 736 €2 953 €---
28 009 €4 801 €3 638 €3 208 €---
38 169 €4 700 €3 537 €3 469 €---
48 333 €4 595 €3 432 €3 738 €---
58 499 €4 486 €3 323 €4 013 €---
68 669 €4 374 €3 211 €4 296 €---
78 843 €4 257 €3 094 €4 585 €---
89 020 €4 137 €2 973 €4 883 €---
99 200 €4 012 €2 848 €5 188 €---
109 384 €3 882 €2 719 €5 502 €---
119 572 €3 748 €2 585 €5 824 €---
129 763 €3 609 €2 446 €6 154 €---
139 958 €3 465 €2 302 €6 493 €---
1410 158 €3 317 €2 153 €6 841 €---
1510 361 €3 162 €1 999 €7 198 €---
1610 568 €3 003 €1 840 €7 565 €---
1710 779 €2 837 €1 674 €7 942 €---
1810 995 €2 666 €1 503 €8 329 €---
1911 215 €2 489 €1 326 €8 726 €---
2011 439 €2 305 €1 142 €9 134 €---
2111 668 €2 115 €952 €9 553 €---
2211 901 €1 918 €755 €9 983 €---
2312 139 €1 714 €551 €10 425 €---
2412 382 €1 503 €340 €10 879 €---
2512 630 €1 285 €121 €11 345 €---
TOTAL251 507 €83 282 €54 202 €168 224 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649 €+886 €+763 €
2+1 649 €+962 €+687 €
3+1 649 €+1 041 €+608 €
4+1 649 €+1 121 €+528 €
5+1 649 €+1 204 €+445 €
6+1 649 €+1 289 €+360 €
7+1 649 €+1 376 €+273 €
8+1 649 €+1 465 €+184 €
9+1 649 €+1 557 €+92 €
10+1 649 €+1 651 €-2 €
11+1 649 €+1 747 €-98 €
12+1 649 €+1 846 €-197 €
13+1 649 €+1 948 €-299 €
14+1 649 €+2 052 €-403 €
15+1 649 €+2 159 €-510 €
16+1 649 €+2 270 €-621 €
17+1 649 €+2 383 €-734 €
18+1 649 €+2 499 €-850 €
19+1 649 €+2 618 €-969 €
20+1 649 €+2 740 €-1 091 €
21+1 649 €+2 866 €-1 217 €
22+1 649 €+2 995 €-1 346 €
23+1 649 €+3 127 €-1 478 €
24+1 649 €+3 264 €-1 615 €
25+1 649 €+3 404 €-1 755 €
Total+41 225 €+50 467 €+-9 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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