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A VENDRE- Maison Credin 6 pièce(s) 182 m2

Bien expiré
VilleCrédin (56)
Surface182m²
Coût Total312 626€
Loyer Annuel16 814€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-380€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 950 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 867,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Centre bourg pour cette maison comprenant au rez de chaussée: pièce de vie, avec arrière cuisine, chambre, salle de bains, cellier; à l'étage trois chambres possibilités 4 ou 8, salle d'eau,; garage attenant. Logement de type 2 , actuellement loué avec accès indépendant; le tout sur un terrain de environ 2000m² constructibles. Nombreuses possibilités. (6.72 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126484.pdf

Ville : Crédin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.027998, -2.775562
Total : 312 626€
Prix d'acquisition : 157 950€
Travaux : 142 040€
Valeur du bien : 299 990€
Frais de notaire : 12 636€
Coût estimé : 12 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16814€/an
Fourchette totale : 1092€ - 1798€/mois
Fourchette annuelle : 13102€ - 21578€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,73 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :200 697 €
Prix d'achat :157 950 €
Décote à l'achat :-42 747€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-111 929€ (-55.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 550,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :91,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 641,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 383,05€
Coût de l'assurance :27 354,77€
Taxe foncière : 1 681,39€/an
Soit par mois : 140,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 781,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-380,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et non fonctionnelle
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, état mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré, fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :142 040 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:23 840€
    Isolation toiture/combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12920€
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (pose comprise) = 13800€
  • Cuisine:51 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€ (pose comprise) = 18000€
  • Salle de bain:7 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€ + Main d'œuvre: 600€ = 4200€
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ + Main d'œuvre: 1200€ = 3600€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 814 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 626 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 094 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 142 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 155 341 €
Revenus locatifs : +16 814 €
Charges déductibles : -155 341 €
Résultat foncier Année 1 : -138 527 €(Déficit de 138 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 117 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 301 €/an
Revenus locatifs : +16 814 €
Charges déductibles : -13 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 117126.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 668 €(65% de 157 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 733 €/an
Calcul : 102 668 € × 3,636% = 3 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 814 €155 351 €10 535 €-138 537 €21 400 €117 137 €117 137 €
217 150 €13 031 €10 256 €4 119 €--113 018 €
317 493 €12 742 €9 967 €4 751 €--108 267 €
417 843 €12 443 €9 668 €5 400 €--102 868 €
518 200 €12 134 €9 358 €6 066 €--96 802 €
618 564 €11 814 €9 038 €6 750 €--90 052 €
718 935 €11 483 €8 707 €7 453 €--82 599 €
819 314 €11 140 €8 364 €8 174 €--74 425 €
919 700 €10 785 €8 010 €8 915 €--65 511 €
1020 094 €10 419 €7 643 €9 676 €--55 835 €
1120 496 €10 039 €7 263 €10 457 €--45 378 €
1220 906 €9 646 €6 871 €11 260 €---
1321 324 €9 240 €6 465 €12 084 €---
1421 751 €8 820 €6 044 €12 931 €---
1522 186 €8 385 €5 609 €13 801 €---
1622 629 €7 935 €5 159 €14 695 €---
1723 082 €7 469 €4 694 €15 613 €---
1823 544 €6 988 €4 212 €16 556 €---
1924 014 €6 489 €3 714 €17 525 €---
2024 495 €5 974 €3 198 €18 521 €---
2124 985 €5 440 €2 664 €19 545 €---
2225 484 €4 888 €2 112 €20 596 €---
2325 994 €4 317 €1 541 €21 677 €---
2426 514 €3 726 €950 €22 788 €---
2527 044 €3 115 €339 €23 930 €---
TOTAL538 555 €363 813 €152 383 €174 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 531 €-6 420 €+9 951 €
2+3 531 €0 €+3 531 €
3+3 531 €0 €+3 531 €
4+3 531 €0 €+3 531 €
5+3 531 €0 €+3 531 €
6+3 531 €0 €+3 531 €
7+3 531 €0 €+3 531 €
8+3 531 €0 €+3 531 €
9+3 531 €0 €+3 531 €
10+3 531 €0 €+3 531 €
11+3 531 €0 €+3 531 €
12+3 531 €+3 378 €+153 €
13+3 531 €+3 625 €-94 €
14+3 531 €+3 879 €-348 €
15+3 531 €+4 140 €-609 €
16+3 531 €+4 408 €-877 €
17+3 531 €+4 684 €-1 153 €
18+3 531 €+4 967 €-1 436 €
19+3 531 €+5 258 €-1 727 €
20+3 531 €+5 556 €-2 025 €
21+3 531 €+5 863 €-2 332 €
22+3 531 €+6 179 €-2 648 €
23+3 531 €+6 503 €-2 972 €
24+3 531 €+6 836 €-3 305 €
25+3 531 €+7 179 €-3 648 €
Total+88 275 €+66 036 €+22 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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