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Maison de plain-pied à vendre

VilleBORS DE MONTMOREAU (16)
Surface70m²
Coût Total122 758€
Loyer Annuel5 831€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 934,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Située sur la commune de Bors de Montmoreau venez découvrir cette maison de plain pied à rénover comprenant 2 chambres, cuisine, séjour, salle de bain, wc, la grange attenante, dépendances, 2 garages, le tout sur un joli jardin fleuri.

Ville : BORS DE MONTMOREAU
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Coordonnées : 45.412065, 0.131959
Total : 122 758€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 117 524€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5831€/an
Fourchette totale : 391€ - 603€/mois
Fourchette annuelle : 4696€ - 7240€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 5.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 142,72 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :79 991 €
Prix d'achat :65 424 €
Décote à l'achat :-14 567€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-42 767€ (-53.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 758€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 097,22€
Coût de l'assurance :10 741,32€
Taxe foncière : 583,09€/an
Soit par mois : 48,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région BORS DE MONTMOREAU (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 831 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 758 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 075 €
Revenus locatifs : +5 831 €
Charges déductibles : -57 075 €
Résultat foncier Année 1 : -51 244 €(Déficit de 51 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 975 €/an
Revenus locatifs : +5 831 €
Charges déductibles : -4 975 €
Résultat foncier Années 2+ : 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29844.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 831 €57 079 €3 966 €-51 248 €21 400 €29 848 €29 848 €
25 948 €4 872 €3 859 €1 076 €--28 772 €
36 067 €4 761 €3 748 €1 306 €--27 466 €
46 188 €4 647 €3 634 €1 541 €--25 925 €
56 312 €4 528 €3 516 €1 783 €--24 142 €
66 438 €4 406 €3 394 €2 032 €--22 110 €
76 567 €4 280 €3 267 €2 286 €--19 824 €
86 698 €4 150 €3 137 €2 548 €--17 276 €
96 832 €4 015 €3 002 €2 817 €--14 459 €
106 969 €3 876 €2 863 €3 093 €--11 367 €
117 108 €3 732 €2 719 €3 376 €--7 991 €
127 250 €3 584 €2 571 €3 666 €---
137 395 €3 430 €2 417 €3 965 €---
147 543 €3 272 €2 259 €4 271 €---
157 694 €3 108 €2 095 €4 586 €---
167 848 €2 939 €1 926 €4 909 €---
178 005 €2 764 €1 751 €5 241 €---
188 165 €2 583 €1 570 €5 582 €---
198 328 €2 396 €1 384 €5 932 €---
208 495 €2 203 €1 191 €6 291 €---
218 664 €2 004 €991 €6 660 €---
228 838 €1 798 €785 €7 040 €---
239 015 €1 585 €573 €7 429 €---
249 195 €1 366 €353 €7 829 €---
259 379 €1 139 €126 €8 240 €---
TOTAL186 767 €134 516 €57 097 €52 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224 €-6 420 €+7 644 €
2+1 224 €0 €+1 224 €
3+1 224 €0 €+1 224 €
4+1 224 €0 €+1 224 €
5+1 224 €0 €+1 224 €
6+1 224 €0 €+1 224 €
7+1 224 €0 €+1 224 €
8+1 224 €0 €+1 224 €
9+1 224 €0 €+1 224 €
10+1 224 €0 €+1 224 €
11+1 224 €0 €+1 224 €
12+1 224 €+1 100 €+124 €
13+1 224 €+1 189 €+35 €
14+1 224 €+1 281 €-57 €
15+1 224 €+1 376 €-152 €
16+1 224 €+1 473 €-249 €
17+1 224 €+1 572 €-348 €
18+1 224 €+1 675 €-451 €
19+1 224 €+1 780 €-556 €
20+1 224 €+1 887 €-663 €
21+1 224 €+1 998 €-774 €
22+1 224 €+2 112 €-888 €
23+1 224 €+2 229 €-1 005 €
24+1 224 €+2 349 €-1 125 €
25+1 224 €+2 472 €-1 248 €
Total+30 600 €+18 073 €+12 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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