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Détails du bien

Bien expiré
VilleValensole (04)
Surface93
Coût Total146 220
Loyer Annuel10 971
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 978,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Laurent Gaubert vous propose: VALENSOLE-MAISON DE VILLAGE-TROIS GRANDES CHAMBRES.

La superficie habitable de cette maison est de 93m2, environ. Elle est composée de quatre pièces dont trois grandes chambres avec, chacune, une salle d'eau ou un point d'eau privatif.

La cuisine est à équiper mais elle est assez grande pour y prendre les repas. Elle est élevée de deux étages et traversante à chaque niveau. Le double vitrage est partiel. La structure globale est en bon état. Une grande cave est accessible par une ruelle, permettant un stockage facile.

Des travaux d'aménagements intérieur sont à prévoir.

Les orientations principales sont Est et Ouest. Elle est à proximité des commerces du haut et du bas du village.

Je reste à votre disposition pour tout complément d'information ou une visite.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 91000 euros. Prix hors honoraires : 85000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (7,06% du prix du bien hors honoraires) : 6000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 342 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Laurent Gaubert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 801856337, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Valensole
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04210
Total : 146 220
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 47 940
Valeur du bien : 138 940
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10971€/an
Fourchette totale : 629€ - 1329€/mois
Fourchette annuelle : 7549€ - 15944€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 757,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 777,93
Coût de l'assurance :13 159,80
Taxe foncière : 1 097,05€/an
Soit par mois : 91,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement complet
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et rangements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite des travaux d'aménagement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite des travaux de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4.3/5 visible - peu de travaux nécessaires mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 93 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 940(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Revêtement sol dans 3 chambres: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 140
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:12 000
    Mise aux normes électricité: 93 m² × 130€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valensole (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 971 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 220 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 268
Revenus locatifs : +10 971
Charges déductibles : -54 268
Résultat foncier Année 1 : -43 298(Déficit de 43 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 898
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 328 €/an
Revenus locatifs : +10 971
Charges déductibles : -6 328
Résultat foncier Années 2+ : 4 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21897.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 97154 2734 710-43 30221 400 €21 902 €21 902 €
211 1906 2064 5824 984--16 918 €
311 4146 0744 4515 340--11 578 €
411 6425 9384 3155 704--5 874 €
511 8755 7984 1746 077---
612 1125 6524 0296 460---
712 3555 5023 8796 852---
812 6025 3483 7247 254---
912 8545 1883 5647 666---
1013 1115 0223 3998 089---
1113 3734 8513 2288 522---
1213 6404 6753 0528 966---
1313 9134 4932 8699 421---
1414 1924 3042 6819 887---
1514 4754 1102 48610 366---
1614 7653 9092 28510 856---
1715 0603 7012 07811 359---
1815 3613 4871 86311 875---
1915 6693 2651 64212 404---
2015 9823 0361 41312 946---
2116 3022 8001 17613 502---
2216 6282 55593214 072---
2316 9602 30367914 657---
2417 2992 04241915 257---
2517 6451 77314915 873---
TOTAL351 389156 30467 778195 08521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 085
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 304-6 420+8 724
2+2 3040+2 304
3+2 3040+2 304
4+2 3040+2 304
5+2 304+61+2 243
6+2 304+1 938+366
7+2 304+2 056+248
8+2 304+2 176+128
9+2 304+2 300+4
10+2 304+2 427-123
11+2 304+2 556-252
12+2 304+2 690-386
13+2 304+2 826-522
14+2 304+2 966-662
15+2 304+3 110-806
16+2 304+3 257-953
17+2 304+3 408-1 104
18+2 304+3 562-1 258
19+2 304+3 721-1 417
20+2 304+3 884-1 580
21+2 304+4 051-1 747
22+2 304+4 222-1 918
23+2 304+4 397-2 093
24+2 304+4 577-2 273
25+2 304+4 762-2 458
Total+57 600+58 526+-926
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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