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Appartement - 4 pièce(s) - 83 m²

VilleGuéret (23)
Surface83m²
Coût Total87 640€
Loyer Annuel8 005€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois-390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 927,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre: Charmant appartement au premier étage d'une résidence au centre de Guéret, idéal pour un investisseur.

L'appartement est composé d'un séjour, 3 chambres, une cuisine aménagée et une salle d'eau.Cet appartement est vendu loué avec locataire en place et offre une revenu de 525 euros /mois charges comprises !Situé à quelques mètres de la place Bonnyaud !Ce bien est une opportunité rare à un prix attractif de 77 000€.Ne manquez pas cette chance de devenir propriétaire dans un quartier paisible et bien desservi. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite dès aujourd'hui!

Numéro de mandat : 213

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169513, 1.871677
Total : 87 640€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 4 480€
Valeur du bien : 81 480€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8005€/an
Fourchette totale : 543€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6516€ - 9833€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,2 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 495 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-11 495€ (-13.0%)
Marge achat-revente :855€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 465,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 266,13€
Coût de l'assurance :7 668,50€
Taxe foncière : 800,47€/an
Soit par mois : 66,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 525,00€/mois
Soit par an : 6 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-389,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais peuvent nécessiter un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 480 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification robinetterie: 1 intervention × 100€ = 100€, Main d'œuvre peinture: 300€, Main d'œuvre vérification: 100€
  • Salle de bain:500€
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification robinetterie: 1 intervention × 100€ = 100€, Main d'œuvre peinture: 150€, Main d'œuvre vérification: 100€
  • Chambres:1 980€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Vérification robinetterie: 3 interventions × 100€ = 300€, Main d'œuvre peinture: 300€, Main d'œuvre vérification: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre peinture: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 005 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 640 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 300 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 934 €
Revenus locatifs : +8 005 €
Charges déductibles : -14 934 €
Résultat foncier Année 1 : -6 929 €(Déficit de 6 929 €)
Imputable sur revenu global : 6 929 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 454 €/an
Revenus locatifs : +8 005 €
Charges déductibles : -10 454 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 449 €/an(Déficit de 2 449 €)
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 005 €14 936 €3 049 €-6 932 €6 932 €--
28 165 €10 377 €2 970 €-2 212 €2 212 €--
38 328 €10 294 €2 887 €-1 966 €1 966 €--
48 495 €10 209 €2 802 €-1 714 €1 714 €--
58 665 €10 120 €2 713 €-1 456 €1 456 €--
68 838 €10 029 €2 621 €-1 191 €1 191 €--
79 015 €9 934 €2 526 €-919 €919 €--
89 195 €9 835 €2 428 €-640 €640 €--
99 379 €9 733 €2 326 €-355 €355 €--
109 566 €9 628 €2 221 €-61 €61 €--
119 758 €9 518 €2 111 €239 €---
129 953 €9 405 €1 998 €548 €---
1310 152 €9 288 €1 881 €864 €---
1410 355 €9 167 €1 759 €1 188 €---
1510 562 €9 041 €1 633 €1 521 €---
1610 773 €8 910 €1 503 €1 863 €---
1710 989 €8 775 €1 368 €2 213 €---
1811 209 €8 636 €1 228 €2 573 €---
1911 433 €8 491 €1 084 €2 942 €---
2011 661 €8 341 €934 €3 321 €---
2111 895 €8 185 €778 €3 709 €---
2212 132 €8 025 €617 €4 108 €---
2312 375 €7 858 €451 €4 517 €---
2412 623 €7 685 €278 €4 937 €---
2512 875 €7 506 €99 €5 369 €---
TOTAL256 393 €233 926 €44 266 €22 467 €17 446 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 234 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 681 €-2 080 €+3 761 €
2+1 681 €-664 €+2 345 €
3+1 681 €-590 €+2 271 €
4+1 681 €-514 €+2 195 €
5+1 681 €-437 €+2 118 €
6+1 681 €-357 €+2 038 €
7+1 681 €-276 €+1 957 €
8+1 681 €-192 €+1 873 €
9+1 681 €-106 €+1 787 €
10+1 681 €-18 €+1 699 €
11+1 681 €+72 €+1 609 €
12+1 681 €+164 €+1 517 €
13+1 681 €+259 €+1 422 €
14+1 681 €+357 €+1 324 €
15+1 681 €+456 €+1 225 €
16+1 681 €+559 €+1 122 €
17+1 681 €+664 €+1 017 €
18+1 681 €+772 €+909 €
19+1 681 €+883 €+798 €
20+1 681 €+996 €+685 €
21+1 681 €+1 113 €+568 €
22+1 681 €+1 232 €+449 €
23+1 681 €+1 355 €+326 €
24+1 681 €+1 481 €+200 €
25+1 681 €+1 611 €+70 €
Total+42 025 €+6 740 €+35 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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