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Vends appartement - 78m² - Grenoble

VilleGrenoble (38)
Surface78m²
Coût Total113 400€
Loyer Annuel11 176€
Rentabilité9.86%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Cellar, Garage

URGENT-Appartement, situé, dans le quartier de la Villeneuve avec beaux espaces sans vis à vis, dans un immeuble entretenu, occupé principalement par des propriétaires, équipé de la climatisation, tableau électrique Neuf, à proximité de parcs, écoles, crèches, commerces,…

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 113 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 107 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11176€/an
Fourchette totale : 726€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8709€ - 14342€/an
Rentabilité brute :9.86%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 165,3 €/m²
Basé sur :980 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 893 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-93 893€ (-55.6%)
Marge achat-revente :55 493€ (32.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 093,06€
Coût de l'assurance :9 922,50€
Taxe foncière : 1 117,62€/an
Soit par mois : 93,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 931,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :243,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie: 1 réfection × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 réfection × 240€ = 240€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les autres coûts) = 2100€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 176 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 118 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 721 €
Revenus locatifs : +11 176 €
Charges déductibles : -37 721 €
Résultat foncier Année 1 : -26 545 €(Déficit de 26 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 321 €/an
Revenus locatifs : +11 176 €
Charges déductibles : -5 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5144.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 176 €37 725 €3 810 €-26 549 €21 400 €5 149 €5 149 €
211 400 €5 224 €3 709 €6 176 €---
311 628 €5 119 €3 604 €6 509 €---
411 860 €5 011 €3 496 €6 850 €---
512 097 €4 899 €3 384 €7 199 €---
612 339 €4 783 €3 268 €7 557 €---
712 586 €4 663 €3 148 €7 923 €---
812 838 €4 539 €3 024 €8 299 €---
913 095 €4 411 €2 896 €8 684 €---
1013 357 €4 278 €2 763 €9 079 €---
1113 624 €4 140 €2 626 €9 483 €---
1213 896 €3 998 €2 484 €9 898 €---
1314 174 €3 851 €2 337 €10 323 €---
1414 458 €3 699 €2 185 €10 758 €---
1514 747 €3 542 €2 028 €11 205 €---
1615 042 €3 379 €1 865 €11 662 €---
1715 343 €3 211 €1 696 €12 132 €---
1815 649 €3 037 €1 522 €12 613 €---
1915 962 €2 857 €1 342 €13 106 €---
2016 282 €2 670 €1 156 €13 611 €---
2116 607 €2 477 €963 €14 130 €---
2216 939 €2 278 €763 €14 662 €---
2317 278 €2 071 €557 €15 207 €---
2417 624 €1 858 €343 €15 766 €---
2517 976 €1 637 €122 €16 339 €---
TOTAL357 976 €125 356 €55 093 €232 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 347 €-6 420 €+8 767 €
2+2 347 €+308 €+2 039 €
3+2 347 €+1 953 €+394 €
4+2 347 €+2 055 €+292 €
5+2 347 €+2 160 €+187 €
6+2 347 €+2 267 €+80 €
7+2 347 €+2 377 €-30 €
8+2 347 €+2 490 €-143 €
9+2 347 €+2 605 €-258 €
10+2 347 €+2 724 €-377 €
11+2 347 €+2 845 €-498 €
12+2 347 €+2 969 €-622 €
13+2 347 €+3 097 €-750 €
14+2 347 €+3 227 €-880 €
15+2 347 €+3 361 €-1 014 €
16+2 347 €+3 499 €-1 152 €
17+2 347 €+3 639 €-1 292 €
18+2 347 €+3 784 €-1 437 €
19+2 347 €+3 932 €-1 585 €
20+2 347 €+4 083 €-1 736 €
21+2 347 €+4 239 €-1 892 €
22+2 347 €+4 398 €-2 051 €
23+2 347 €+4 562 €-2 215 €
24+2 347 €+4 730 €-2 383 €
25+2 347 €+4 902 €-2 555 €
Total+58 675 €+69 786 €+-11 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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