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Maison 7 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface160m²
Coût Total164 640€
Loyer Annuel12 374€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 862,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 160 m² - Maison 7 pièces 160 m²

L'agence Stéphane Plaza Immobilier Montluçon est ravie de vous présenter en exclusivité cette charmante maison implantée sur un magnifique parc de 3367 m² où vous aurez tout le loisir de profiter d'une piscine, d'une cuisine d'été et d'une dépendance de 50m². Parlons à présent des commodités intérieures ; il vous sera possible de vivre intégralement de plain pied puisque celui ci se compose d'une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée, de 2 chambres, 2 bureaux, 2 salles d'eau, 2 WC , d'un séjour et d'une salle à manger. L'étage est quant à lui constitué de 2 chambres, un dressing, une salle d'eau avec WC et d'un grenier aménageable également. Cette propriété de charme ne laissera pas indifférent les amateurs privilégiant calme et nature, et désireux de vivre dans un espace de vie douillet et confortable. Quelques travaux de rénovation restent cependant à réaliser d'où son prix attractif. Vous souhaitez en savoir plus, alors nous vous invitons à nous contacter dès à présent ! Romain DA SILVA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 832121313 - MONTLUCON.

Surface : 160 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 124 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.288330, 2.741408
Total : 164 640€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 153 600€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12374€/an
Fourchette totale : 781€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 9377€ - 16330€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :887,1 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 936 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-3 936€ (-2.8%)
Marge achat-revente :-22 704€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 986,96€
Coût de l'assurance :14 406,00€
Taxe foncière : 1 237,45€/an
Soit par mois : 103,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour confort
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC simple flux si non existante
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€
  • Salle de bain - Peinture:1 300€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Chauffage - Remplacement système:1 200€
    Vérification système chauffage: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Ventilation - Amélioration:900€
    Installation VMC simple flux: 1 système × 900€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Ventilation - Amélioration
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 374 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 940 €
Revenus locatifs : +12 374 €
Charges déductibles : -22 940 €
Résultat foncier Année 1 : -10 566 €(Déficit de 10 566 €)
Imputable sur revenu global : 10 566 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 340 €/an
Revenus locatifs : +12 374 €
Charges déductibles : -7 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 034 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 374 €22 946 €5 532 €-10 571 €10 571 €--
212 622 €7 199 €5 385 €5 423 €---
312 874 €7 047 €5 233 €5 828 €---
413 132 €6 890 €5 076 €6 242 €---
513 395 €6 727 €4 913 €6 668 €---
613 662 €6 559 €4 745 €7 104 €---
713 936 €6 385 €4 571 €7 551 €---
814 214 €6 205 €4 391 €8 010 €---
914 499 €6 018 €4 205 €8 480 €---
1014 789 €5 826 €4 012 €8 963 €---
1115 084 €5 626 €3 812 €9 458 €---
1215 386 €5 420 €3 606 €9 966 €---
1315 694 €5 206 €3 393 €10 487 €---
1416 008 €4 986 €3 172 €11 022 €---
1516 328 €4 757 €2 944 €11 571 €---
1616 654 €4 521 €2 707 €12 133 €---
1716 988 €4 277 €2 463 €12 711 €---
1817 327 €4 024 €2 210 €13 303 €---
1917 674 €3 762 €1 948 €13 912 €---
2018 027 €3 492 €1 678 €14 536 €---
2118 388 €3 212 €1 398 €15 176 €---
2218 756 €2 922 €1 108 €15 834 €---
2319 131 €2 622 €809 €16 508 €---
2419 513 €2 312 €499 €17 201 €---
2519 904 €1 992 €178 €17 912 €---
TOTAL396 358 €140 929 €79 987 €255 429 €10 571 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 171 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-3 171 €+5 770 €
2+2 599 €+1 627 €+972 €
3+2 599 €+1 748 €+851 €
4+2 599 €+1 873 €+726 €
5+2 599 €+2 000 €+599 €
6+2 599 €+2 131 €+468 €
7+2 599 €+2 265 €+334 €
8+2 599 €+2 403 €+196 €
9+2 599 €+2 544 €+55 €
10+2 599 €+2 689 €-90 €
11+2 599 €+2 837 €-238 €
12+2 599 €+2 990 €-391 €
13+2 599 €+3 146 €-547 €
14+2 599 €+3 307 €-708 €
15+2 599 €+3 471 €-872 €
16+2 599 €+3 640 €-1 041 €
17+2 599 €+3 813 €-1 214 €
18+2 599 €+3 991 €-1 392 €
19+2 599 €+4 173 €-1 574 €
20+2 599 €+4 361 €-1 762 €
21+2 599 €+4 553 €-1 954 €
22+2 599 €+4 750 €-2 151 €
23+2 599 €+4 953 €-2 354 €
24+2 599 €+5 160 €-2 561 €
25+2 599 €+5 374 €-2 775 €
Total+64 975 €+76 629 €+-11 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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