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Maison 7 pièces 160 m²

VilleCommentry (03)
Surface160
Coût Total164 640
Loyer Annuel12 374
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 862,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 160 m² - Maison 7 pièces 160 m²

L'agence Stéphane Plaza Immobilier Montluçon est ravie de vous présenter en exclusivité cette charmante maison implantée sur un magnifique parc de 3367 m² où vous aurez tout le loisir de profiter d'une piscine, d'une cuisine d'été et d'une dépendance de 50m². Parlons à présent des commodités intérieures ; il vous sera possible de vivre intégralement de plain pied puisque celui ci se compose d'une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée, de 2 chambres, 2 bureaux, 2 salles d'eau, 2 WC , d'un séjour et d'une salle à manger. L'étage est quant à lui constitué de 2 chambres, un dressing, une salle d'eau avec WC et d'un grenier aménageable également. Cette propriété de charme ne laissera pas indifférent les amateurs privilégiant calme et nature, et désireux de vivre dans un espace de vie douillet et confortable. Quelques travaux de rénovation restent cependant à réaliser d'où son prix attractif. Vous souhaitez en savoir plus, alors nous vous invitons à nous contacter dès à présent ! Romain DA SILVA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 832121313 - MONTLUCON.

Surface : 160 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 124 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.288330, 2.741408
Total : 164 640
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 15 600
Valeur du bien : 153 600
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12374€/an
Fourchette totale : 781€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 9377€ - 16330€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :887,1 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 936
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-3 936 (-2.8%)
Marge achat-revente :-22 704€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 986,96
Coût de l'assurance :14 406,00
Taxe foncière : 1 237,45€/an
Soit par mois : 103,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour confort
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC simple flux si non existante
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€
  • Salle de bain - Peinture:1 300
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salon - Peinture:1 300
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Chauffage - Remplacement système:1 200
    Vérification système chauffage: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Ventilation - Amélioration:900
    Installation VMC simple flux: 1 système × 900€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 100✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Ventilation - Amélioration
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 374 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 640 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 940
Revenus locatifs : +12 374
Charges déductibles : -22 940
Résultat foncier Année 1 : -10 566(Déficit de 10 566 €)
Imputable sur revenu global : 10 566
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 340 €/an
Revenus locatifs : +12 374
Charges déductibles : -7 340
Résultat foncier Années 2+ : 5 034 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 37422 9465 532-10 57110 571 €--
212 6227 1995 3855 423---
312 8747 0475 2335 828---
413 1326 8905 0766 242---
513 3956 7274 9136 668---
613 6626 5594 7457 104---
713 9366 3854 5717 551---
814 2146 2054 3918 010---
914 4996 0184 2058 480---
1014 7895 8264 0128 963---
1115 0845 6263 8129 458---
1215 3865 4203 6069 966---
1315 6945 2063 39310 487---
1416 0084 9863 17211 022---
1516 3284 7572 94411 571---
1616 6544 5212 70712 133---
1716 9884 2772 46312 711---
1817 3274 0242 21013 303---
1917 6743 7621 94813 912---
2018 0273 4921 67814 536---
2118 3883 2121 39815 176---
2218 7562 9221 10815 834---
2319 1312 62280916 508---
2419 5132 31249917 201---
2519 9041 99217817 912---
TOTAL396 358140 92979 987255 42910 571Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 171
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 429
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599-3 171+5 770
2+2 599+1 627+972
3+2 599+1 748+851
4+2 599+1 873+726
5+2 599+2 000+599
6+2 599+2 131+468
7+2 599+2 265+334
8+2 599+2 403+196
9+2 599+2 544+55
10+2 599+2 689-90
11+2 599+2 837-238
12+2 599+2 990-391
13+2 599+3 146-547
14+2 599+3 307-708
15+2 599+3 471-872
16+2 599+3 640-1 041
17+2 599+3 813-1 214
18+2 599+3 991-1 392
19+2 599+4 173-1 574
20+2 599+4 361-1 762
21+2 599+4 553-1 954
22+2 599+4 750-2 151
23+2 599+4 953-2 354
24+2 599+5 160-2 561
25+2 599+5 374-2 775
Total+64 975+76 629+-11 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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