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Appartement à vendre

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface55m²
Coût Total204 900€
Loyer Annuel14 065€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 150 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 727,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Belle vue, Gardien, Digicode

Choisy-Le-Roi - Les Gondoles - Idéalement situé, ce T3 bien agencé se constitue ainsi : une entrée, une cuisine, un séjour, deux chambres ainsi qu'une salle de bain et des WC séparés. Traversant, sa double exposition est/ouest lui confère une grande luminosité. Ce bien est situé près de toutes commodités, moins de 15min du RER C, à deux pas du TVM et du 103. A vos agendas !

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.769785, 2.417738
Total : 204 900€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 192 900€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14065€/an
Fourchette totale : 921€ - 1491€/mois
Fourchette annuelle : 11056€ - 17895€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 309,09 €/m²
Basé sur :353 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 000 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-32 000€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-22 900€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 833,31€
Coût de l'assurance :17 928,75€
Taxe foncière : 1 406,55€/an
Soit par mois : 117,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise à jour du carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et installations anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 105 €
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -52 105 €
Résultat foncier Année 1 : -38 040 €(Déficit de 38 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 205 €/an
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -9 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16639.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 065 €52 112 €7 088 €-38 047 €21 400 €16 647 €16 647 €
214 347 €9 026 €6 903 €5 320 €--11 326 €
314 634 €8 834 €6 710 €5 800 €--5 526 €
414 926 €8 635 €6 511 €6 292 €---
515 225 €8 429 €6 305 €6 796 €---
615 529 €8 215 €6 091 €7 314 €---
715 840 €7 994 €5 870 €7 846 €---
816 157 €7 765 €5 641 €8 392 €---
916 480 €7 528 €5 404 €8 952 €---
1016 810 €7 282 €5 158 €9 527 €---
1117 146 €7 028 €4 904 €10 118 €---
1217 489 €6 764 €4 641 €10 724 €---
1317 838 €6 492 €4 368 €11 347 €---
1418 195 €6 209 €4 085 €11 986 €---
1518 559 €5 917 €3 793 €12 642 €---
1618 930 €5 614 €3 490 €13 316 €---
1719 309 €5 300 €3 176 €14 009 €---
1819 695 €4 975 €2 852 €14 720 €---
1920 089 €4 639 €2 515 €15 450 €---
2020 491 €4 291 €2 167 €16 200 €---
2120 901 €3 930 €1 806 €16 971 €---
2221 319 €3 556 €1 433 €17 762 €---
2321 745 €3 169 €1 046 €18 576 €---
2422 180 €2 769 €645 €19 411 €---
2522 623 €2 354 €230 €20 269 €---
TOTAL450 521 €198 826 €102 833 €251 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954 €-6 420 €+9 374 €
2+2 954 €0 €+2 954 €
3+2 954 €0 €+2 954 €
4+2 954 €+230 €+2 724 €
5+2 954 €+2 039 €+915 €
6+2 954 €+2 194 €+760 €
7+2 954 €+2 354 €+600 €
8+2 954 €+2 518 €+436 €
9+2 954 €+2 686 €+268 €
10+2 954 €+2 858 €+96 €
11+2 954 €+3 035 €-81 €
12+2 954 €+3 217 €-263 €
13+2 954 €+3 404 €-450 €
14+2 954 €+3 596 €-642 €
15+2 954 €+3 793 €-839 €
16+2 954 €+3 995 €-1 041 €
17+2 954 €+4 203 €-1 249 €
18+2 954 €+4 416 €-1 462 €
19+2 954 €+4 635 €-1 681 €
20+2 954 €+4 860 €-1 906 €
21+2 954 €+5 091 €-2 137 €
22+2 954 €+5 329 €-2 375 €
23+2 954 €+5 573 €-2 619 €
24+2 954 €+5 823 €-2 869 €
25+2 954 €+6 081 €-3 127 €
Total+73 850 €+75 508 €+-1 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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