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maison vente 4 pieces aunac 148m2

VilleAunac (16)
Surface148
Coût Total169 760
Loyer Annuel11 880
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 858,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre à Aunac – 148 m² avec terrain de 2700 m²

Située dans un environnement calme à Aunac, cette maison en bois avec bardage fibro-ciment offre un beau potentiel et de beaux volumes.

La maison se compose d’un grand séjour lumineux de 55 m² avec accès à une mezzanine. Des finitions sont à prévoir dans le séjour, laissant la possibilité de personnaliser les lieux selon vos goûts et vos envies.

Vous trouverez également une cuisine séparée, trois chambres, un cellier, une salle d’eau ainsi qu’un WC indépendant.

Le terrain de 2700 m² permet de profiter pleinement de l’extérieur.

Maison équipée de panneaux solaires en autoconsommation avec revente du surplus.

Caractéristiques :

Assainissement conforme Double vitrage PVC Radiateurs électriques Bonne isolation

Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 151 et classe CLIMAT D indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laura Roquet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angoulême sous le numéro 888375607, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Aunac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16460
Total : 169 760
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 32 600
Valeur du bien : 159 600
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11880€/an
Fourchette totale : 786€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 9427€ - 14971€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :995,03 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 264
Prix d'achat :127 000
Décote à l'achat :-20 264 (-13.8%)
Marge achat-revente :-22 496€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 197,57
Coût de l'assurance :14 854,00
Taxe foncière : 1 187,99€/an
Soit par mois : 99,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les radiateurs électriques actuels
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture dans le salon
Quantité: 55 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€/système = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€/fenêtre = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:2 200
    Peinture salon: 55 m² × 30€/m² = 1650€, Main d'œuvre: 550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aunac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 880 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 760 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 249
Revenus locatifs : +11 880
Charges déductibles : -40 249
Résultat foncier Année 1 : -28 369(Déficit de 28 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 969
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 649 €/an
Revenus locatifs : +11 880
Charges déductibles : -7 649
Résultat foncier Années 2+ : 4 231 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6969.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 88040 2555 873-28 37521 400 €6 975 €6 975 €
212 1177 5015 7194 617--2 358 €
312 3607 3425 5595 018---
412 6077 1775 3945 430---
512 8597 0065 2245 853---
613 1166 8295 0476 288---
713 3796 6464 8636 733---
813 6466 4564 6747 190---
913 9196 2594 4777 660---
1014 1986 0564 2748 142---
1114 4825 8454 0638 636---
1214 7715 6273 8459 144---
1315 0675 4013 6199 666---
1415 3685 1673 38510 201---
1515 6754 9253 14210 751---
1615 9894 6742 89211 315---
1716 3094 4142 63211 895---
1816 6354 1452 36312 490---
1916 9673 8662 08413 101---
2017 3073 5771 79513 729---
2117 6533 2791 49614 374---
2218 0062 9691 18715 037---
2318 3662 64986615 718---
2418 7332 31753416 417---
2519 1081 97319117 135---
TOTAL380 516162 35185 198218 16521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 165
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495-6 420+8 915
2+2 4950+2 495
3+2 495+798+1 697
4+2 495+1 629+866
5+2 495+1 756+739
6+2 495+1 886+609
7+2 495+2 020+475
8+2 495+2 157+338
9+2 495+2 298+197
10+2 495+2 442+53
11+2 495+2 591-96
12+2 495+2 743-248
13+2 495+2 900-405
14+2 495+3 060-565
15+2 495+3 225-730
16+2 495+3 395-900
17+2 495+3 568-1 073
18+2 495+3 747-1 252
19+2 495+3 930-1 435
20+2 495+4 119-1 624
21+2 495+4 312-1 817
22+2 495+4 511-2 016
23+2 495+4 715-2 220
24+2 495+4 925-2 430
25+2 495+5 141-2 646
Total+62 375+65 449+-3 074
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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