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Détails du bien

Bien expiré
VilleSurgères (17)
Surface300m²
Coût Total376 500€
Loyer Annuel34 845€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+642€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 334 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 113,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Introuvable sur le secteur. 8mn de Surgères, entre marais poitevin, la rochelle, rochefort et sainte, vous serez séduit par cette ancienne ferme en partie restaurée avec des matériaux de qualité. La maison principale se compose en rdc d'une pièce de vie avec cuisine ouverte et cheminée, une arrière cuisine buanderie, une salle d'eau avec wc, une chambre indépendante à l'étage au dessus de celle-ci. Par un autre accès, vous découvrirez deux autres chambres, dont une avec dressing, une salle de bains plus douche et wc. Une première dépendance composée de quatre grandes pièces en rdc plus deux autres à l'étage. Une autre dépendance indépendante en cour de restauration . Plusieurs anciennes étables et un grand préau terminent cette visite. Possibilité de faire plusieurs gîtes, chambres d'hôtes ou de diviser pour revente. Foncez!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 334 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Didier CHAUVIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La Rochelle sous le numéro 434 095 972

Ville : Surgères
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Total : 376 500€
Prix d'acquisition : 334 000€
Travaux : 15 780€
Valeur du bien : 349 780€
Frais de notaire : 26 720€
Coût estimé : 26 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2904€/mois
Loyer annuel estimé : 34845€/an
Fourchette totale : 2298€ - 3669€/mois
Fourchette annuelle : 27575€ - 44033€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :376 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 858,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :112,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 971,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 110,00€
Coût de l'assurance :33 885,00€
Taxe foncière : 3 484,51€/an
Soit par mois : 290,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 903,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 262,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :641,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation complète pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Cuisine moderne et bien équipée, aucun travail à prévoir.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 5/5 visible - cuisine en parfait état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salon moderne et bien agencé, aucun travail à prévoir.
Quantité: 1 salon
Raison: État 5/5 visible - salon en parfait état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 780 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Surgères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 845 €/an
Calcul : 2 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 376 500 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 355 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 146 €
Revenus locatifs : +34 845 €
Charges déductibles : -33 146 €
Résultat foncier Année 1 : 1 699 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 366 €/an
Revenus locatifs : +34 845 €
Charges déductibles : -17 366 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 479 €/an
Prix d'achat du bien : 334 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 100 €(65% de 334 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 895 €/an
Calcul : 217 100 € × 3,636% = 7 895 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 845 €33 158 €12 538 €1 687 €---
235 542 €17 044 €12 204 €18 498 €---
336 253 €16 698 €11 858 €19 555 €---
436 978 €16 341 €11 501 €20 637 €---
537 717 €15 971 €11 131 €21 747 €---
638 472 €15 588 €10 748 €22 883 €---
739 241 €15 193 €10 353 €24 048 €---
840 026 €14 784 €9 944 €25 242 €---
940 827 €14 361 €9 521 €26 466 €---
1041 643 €13 923 €9 083 €27 720 €---
1142 476 €13 471 €8 631 €29 005 €---
1243 326 €13 003 €8 163 €30 323 €---
1344 192 €12 519 €7 679 €31 673 €---
1445 076 €12 018 €7 178 €33 058 €---
1545 977 €11 501 €6 661 €34 477 €---
1646 897 €10 965 €6 125 €35 932 €---
1747 835 €10 411 €5 571 €37 424 €---
1848 792 €9 839 €4 999 €38 953 €---
1949 767 €9 246 €4 406 €40 521 €---
2050 763 €8 634 €3 794 €42 129 €---
2151 778 €8 000 €3 160 €43 778 €---
2252 814 €7 345 €2 505 €45 468 €---
2353 870 €6 667 €1 828 €47 202 €---
2454 947 €5 967 €1 127 €48 981 €---
2556 046 €5 242 €402 €50 804 €---
TOTAL1 116 099 €317 888 €181 110 €798 212 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 798 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 317 €+506 €+6 811 €
2+7 317 €+5 549 €+1 768 €
3+7 317 €+5 866 €+1 451 €
4+7 317 €+6 191 €+1 126 €
5+7 317 €+6 524 €+793 €
6+7 317 €+6 865 €+452 €
7+7 317 €+7 215 €+102 €
8+7 317 €+7 573 €-256 €
9+7 317 €+7 940 €-623 €
10+7 317 €+8 316 €-999 €
11+7 317 €+8 702 €-1 385 €
12+7 317 €+9 097 €-1 780 €
13+7 317 €+9 502 €-2 185 €
14+7 317 €+9 917 €-2 600 €
15+7 317 €+10 343 €-3 026 €
16+7 317 €+10 780 €-3 463 €
17+7 317 €+11 227 €-3 910 €
18+7 317 €+11 686 €-4 369 €
19+7 317 €+12 156 €-4 839 €
20+7 317 €+12 639 €-5 322 €
21+7 317 €+13 133 €-5 816 €
22+7 317 €+13 641 €-6 324 €
23+7 317 €+14 161 €-6 844 €
24+7 317 €+14 694 €-7 377 €
25+7 317 €+15 241 €-7 924 €
Total+182 925 €+239 463 €+-56 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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