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CENTRE VILLE

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface105.07m²
Coût Total115 600€
Loyer Annuel9 905€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 105.07 m²
Prix au m² : 904,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Grand appartement, bon état, confort, grand séjour, cuisine aménagée, 2 chambres, salle de bain.

  • http://www.bac-immobilier.com/
Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.054728, 2.217284
Total : 115 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 108 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.07m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9905€/an
Fourchette totale : 661€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7926€ - 12377€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 596,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 584,52€
Coût de l'assurance :9 826,00€
Taxe foncière : 990,49€/an
Soit par mois : 82,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de carrelage
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (moyenne 10000-15000€), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la pompe)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 103 €
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -18 103 €
Résultat foncier Année 1 : -8 198 €(Déficit de 8 198 €)
Imputable sur revenu global : 8 198 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 103 €/an
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -5 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 802 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 905 €18 107 €3 723 €-8 202 €8 202 €--
210 103 €5 006 €3 623 €5 097 €---
310 305 €4 902 €3 519 €5 403 €---
410 511 €4 795 €3 411 €5 717 €---
510 721 €4 684 €3 300 €6 038 €---
610 936 €4 569 €3 185 €6 367 €---
711 155 €4 450 €3 067 €6 704 €---
811 378 €4 328 €2 944 €7 050 €---
911 605 €4 201 €2 818 €7 404 €---
1011 837 €4 071 €2 687 €7 767 €---
1112 074 €3 936 €2 552 €8 139 €---
1212 316 €3 796 €2 412 €8 520 €---
1312 562 €3 652 €2 268 €8 910 €---
1412 813 €3 503 €2 120 €9 310 €---
1513 069 €3 349 €1 966 €9 720 €---
1613 331 €3 190 €1 807 €10 140 €---
1713 597 €3 026 €1 643 €10 571 €---
1813 869 €2 857 €1 473 €11 013 €---
1914 147 €2 681 €1 298 €11 465 €---
2014 430 €2 500 €1 117 €11 929 €---
2114 718 €2 313 €930 €12 405 €---
2215 013 €2 120 €737 €12 892 €---
2315 313 €1 921 €537 €13 392 €---
2415 619 €1 715 €331 €13 905 €---
2515 931 €1 502 €118 €14 430 €---
TOTAL317 258 €101 173 €53 585 €216 085 €8 202 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 461 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-2 461 €+4 541 €
2+2 080 €+1 529 €+551 €
3+2 080 €+1 621 €+459 €
4+2 080 €+1 715 €+365 €
5+2 080 €+1 811 €+269 €
6+2 080 €+1 910 €+170 €
7+2 080 €+2 011 €+69 €
8+2 080 €+2 115 €-35 €
9+2 080 €+2 221 €-141 €
10+2 080 €+2 330 €-250 €
11+2 080 €+2 442 €-362 €
12+2 080 €+2 556 €-476 €
13+2 080 €+2 673 €-593 €
14+2 080 €+2 793 €-713 €
15+2 080 €+2 916 €-836 €
16+2 080 €+3 042 €-962 €
17+2 080 €+3 171 €-1 091 €
18+2 080 €+3 304 €-1 224 €
19+2 080 €+3 440 €-1 360 €
20+2 080 €+3 579 €-1 499 €
21+2 080 €+3 721 €-1 641 €
22+2 080 €+3 868 €-1 788 €
23+2 080 €+4 018 €-1 938 €
24+2 080 €+4 171 €-2 091 €
25+2 080 €+4 329 €-2 249 €
Total+52 000 €+64 826 €+-12 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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