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Immeuble de rapport – Centre de Gien (45500) – 2 Commerces -1 appartements – 213 m² – Rentabilité 10.5 %

Bien expiré
VilleGien (45)
Surface213m²
Coût Total350 660€
Loyer Annuel24 759€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1
Prix : 242 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 1 136,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport – Centre de Gien (45500) – 2 Commerces -1 appartements – 213 m² – Rentabilité 10.5 % Idéal investisseur ! À vendre immeuble de 213 m² situé en plein centre de Gien, composé de 2 Commerces - 1 appartements loués : • 56 m² • 157 m²

Revenus locatifs annuels : 25 557 € → Rentabilité brute : 10.5 %. Taxe foncière maîtrisée. Performance énergétique : G. Immeuble en mono-propriété, proche commerces, écoles, gare et services. 📞 Dossiers locatifs et diagnostics disponibles sur demande.

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.683630, 2.633250
Total : 350 660€
Prix d'acquisition : 242 000€
Travaux : 89 300€
Valeur du bien : 331 300€
Frais de notaire : 19 360€
Coût estimé : 19 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2063€/mois
Loyer annuel estimé : 24759€/an
Fourchette totale : 1659€ - 2567€/mois
Fourchette annuelle : 19904€ - 30798€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 727,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :102,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 829,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 561,12€
Coût de l'assurance :30 682,75€
Taxe foncière : 2 475,88€/an
Soit par mois : 206,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 063,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 036,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Performance énergétique mentionnée comme G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 300 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:25 200€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1200€ = 25200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gien. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 42 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 759 €/an
Calcul : 2 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 227 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 600 €
Revenus locatifs : +24 759 €
Charges déductibles : -104 600 €
Résultat foncier Année 1 : -79 841 €(Déficit de 79 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 300 €/an
Revenus locatifs : +24 759 €
Charges déductibles : -15 300 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58441.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 242 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 300 €(65% de 242 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 720 €/an
Calcul : 157 300 € × 3,636% = 5 720 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 759 €104 611 €11 608 €-79 852 €21 400 €58 452 €58 452 €
225 254 €15 001 €11 298 €10 253 €--48 199 €
325 759 €14 680 €10 977 €11 079 €--37 120 €
426 274 €14 348 €10 645 €11 926 €--25 194 €
526 800 €14 005 €10 302 €12 795 €--12 400 €
627 336 €13 650 €9 947 €13 685 €---
727 882 €13 284 €9 580 €14 599 €---
828 440 €12 904 €9 201 €15 536 €---
929 009 €12 512 €8 809 €16 497 €---
1029 589 €12 107 €8 404 €17 482 €---
1130 181 €11 687 €7 984 €18 493 €---
1230 784 €11 254 €7 551 €19 531 €---
1331 400 €10 806 €7 102 €20 595 €---
1432 028 €10 342 €6 639 €21 686 €---
1532 669 €9 863 €6 160 €22 806 €---
1633 322 €9 367 €5 664 €23 955 €---
1733 988 €8 855 €5 151 €25 134 €---
1834 668 €8 325 €4 621 €26 344 €---
1935 362 €7 777 €4 073 €27 585 €---
2036 069 €7 210 €3 507 €28 859 €---
2136 790 €6 624 €2 921 €30 166 €---
2237 526 €6 018 €2 315 €31 508 €---
2338 277 €5 392 €1 689 €32 885 €---
2439 042 €4 744 €1 041 €34 298 €---
2539 823 €4 074 €371 €35 748 €---
TOTAL793 030 €349 441 €167 561 €443 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 199 €-6 420 €+11 619 €
2+5 199 €0 €+5 199 €
3+5 199 €0 €+5 199 €
4+5 199 €0 €+5 199 €
5+5 199 €0 €+5 199 €
6+5 199 €+386 €+4 813 €
7+5 199 €+4 380 €+819 €
8+5 199 €+4 661 €+538 €
9+5 199 €+4 949 €+250 €
10+5 199 €+5 245 €-46 €
11+5 199 €+5 548 €-349 €
12+5 199 €+5 859 €-660 €
13+5 199 €+6 178 €-979 €
14+5 199 €+6 506 €-1 307 €
15+5 199 €+6 842 €-1 643 €
16+5 199 €+7 186 €-1 987 €
17+5 199 €+7 540 €-2 341 €
18+5 199 €+7 903 €-2 704 €
19+5 199 €+8 275 €-3 076 €
20+5 199 €+8 658 €-3 459 €
21+5 199 €+9 050 €-3 851 €
22+5 199 €+9 452 €-4 253 €
23+5 199 €+9 865 €-4 666 €
24+5 199 €+10 289 €-5 090 €
25+5 199 €+10 725 €-5 526 €
Total+129 975 €+133 077 €+-3 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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