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Maison à vendre

Bien expiré
VillePetit-Bourg (971)
Surface268
Coût Total490 892
Loyer Annuel55 386
Rentabilité11.28%
Cashflow/mois+1 561
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 1 380,6 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 31 m²), 5 chambres, Terrasse

L'agence LAFORÊT Guadeloupe vous propose à Petit Bourg, en exclusivité, une maison de type T4 avec mezzanine à laquelle se rajoutent deux logements T2 pour du rendement locatif, ou autre projet.. Composée d'un séjour, d'une cuisine aménagée, d'un cellier, de toilettes indépendantes, d'un dégagement avec placards et d'une mezzanine pouvant faire office le bureau, de salle de jeux ou de chambre d'appoint. Une terrasse enserre la partie jour pour une ventilation naturelle. Le coin nuit comprend trois chambres dont deux avec balcons, une salle de bain avec WC , une salle de douche avec WC. Idéale pour une famille à la recherche d'un toit. En Rez de jardin , une vaste buanderie , deux logements T2 dont un à rénover permettent de générer un rendement locatif ou d'exercer une activité libérale. Cette maison à rafraichir, située à proximité du Rond point de Montebello conviendra parfaitement à une famille à la recherche d'un toit avec en plus la possibilité d'un rendement locatif . Pour plus de renseignements appelez Brigitte

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Brigitte TREBOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 900314899 - PAP.

Ville : Petit-Bourg
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97170
Coordonnées : 16.169806, -61.600687
Total : 490 892
Prix d'acquisition : 370 000
Travaux : 91 292
Valeur du bien : 461 292
Frais de notaire : 29 600
Coût estimé : 29 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268
Loyer prédit : 17.22€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 27.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 4616€/mois
Loyer annuel estimé : 55386€/an
Fourchette totale : 2925€ - 7282€/mois
Fourchette annuelle : 35103€ - 87389€/an
Rentabilité brute :11.28%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 17.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :490 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 449,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :143,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 592,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 996,99
Coût de l'assurance :42 953,05
Taxe foncière : 5 538,61€/an
Soit par mois : 461,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 615,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 054,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 561,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 268 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 292(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 292
    Isolation combles: 268 m² × 44€/m² = 11872€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:34 000
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Rénovation chambres:9 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Petit-Bourg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 386 €/an
Calcul : 4 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 490 892 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 718 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 292
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 368
Revenus locatifs : +55 386
Charges déductibles : -115 368
Résultat foncier Année 1 : -59 982(Déficit de 59 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 582
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 076 €/an
Revenus locatifs : +55 386
Charges déductibles : -24 076
Résultat foncier Années 2+ : 31 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38582.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 386115 38416 835-59 99821 400 €38 598 €38 598 €
256 49423 64916 39332 844--5 754 €
357 62423 19115 93434 433---
458 77622 71615 46036 060---
559 95222 22514 96837 727---
661 15121 71614 46039 434---
762 37421 19013 93341 184---
863 62120 64413 38842 977---
964 89420 08012 82344 814---
1066 19119 49612 23946 696---
1167 51518 89111 63448 624---
1268 86618 26511 00850 601---
1370 24317 61610 36052 627---
1471 64816 9459 68954 703---
1573 08116 2508 99456 830---
1674 54215 5318 27459 011---
1776 03314 7867 53061 247---
1877 55414 0166 75963 538---
1979 10513 2175 96165 888---
2080 68712 3915 13468 296---
2182 30111 5364 27970 765---
2283 94710 6503 39473 297---
2385 6269 7332 47775 892---
2487 3388 7841 52878 554---
2589 0857 80254581 283---
TOTAL1 774 033516 707243 9971 257 32621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 257 326
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 631-6 420+18 051
2+11 6310+11 631
3+11 631+8 604+3 027
4+11 631+10 818+813
5+11 631+11 318+313
6+11 631+11 830-199
7+11 631+12 355-724
8+11 631+12 893-1 262
9+11 631+13 444-1 813
10+11 631+14 009-2 378
11+11 631+14 587-2 956
12+11 631+15 180-3 549
13+11 631+15 788-4 157
14+11 631+16 411-4 780
15+11 631+17 049-5 418
16+11 631+17 703-6 072
17+11 631+18 374-6 743
18+11 631+19 062-7 431
19+11 631+19 766-8 135
20+11 631+20 489-8 858
21+11 631+21 230-9 599
22+11 631+21 989-10 358
23+11 631+22 768-11 137
24+11 631+23 566-11 935
25+11 631+24 385-12 754
Total+290 775+377 198+-86 423
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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