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Maison à vendre

Bien expiré
VillePetit-Bourg (971)
Surface268m²
Coût Total490 892€
Loyer Annuel55 386€
Rentabilité11.28%
Cashflow/mois+1 561€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 1 380,6 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 31 m²), 5 chambres, Terrasse

L'agence LAFORÊT Guadeloupe vous propose à Petit Bourg, en exclusivité, une maison de type T4 avec mezzanine à laquelle se rajoutent deux logements T2 pour du rendement locatif, ou autre projet.. Composée d'un séjour, d'une cuisine aménagée, d'un cellier, de toilettes indépendantes, d'un dégagement avec placards et d'une mezzanine pouvant faire office le bureau, de salle de jeux ou de chambre d'appoint. Une terrasse enserre la partie jour pour une ventilation naturelle. Le coin nuit comprend trois chambres dont deux avec balcons, une salle de bain avec WC , une salle de douche avec WC. Idéale pour une famille à la recherche d'un toit. En Rez de jardin , une vaste buanderie , deux logements T2 dont un à rénover permettent de générer un rendement locatif ou d'exercer une activité libérale. Cette maison à rafraichir, située à proximité du Rond point de Montebello conviendra parfaitement à une famille à la recherche d'un toit avec en plus la possibilité d'un rendement locatif . Pour plus de renseignements appelez Brigitte

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Brigitte TREBOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 900314899 - PAP.

Ville : Petit-Bourg
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97170
Coordonnées : 16.169806, -61.600687
Total : 490 892€
Prix d'acquisition : 370 000€
Travaux : 91 292€
Valeur du bien : 461 292€
Frais de notaire : 29 600€
Coût estimé : 29 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 17.22€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 27.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 4616€/mois
Loyer annuel estimé : 55386€/an
Fourchette totale : 2925€ - 7282€/mois
Fourchette annuelle : 35103€ - 87389€/an
Rentabilité brute :11.28%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 17.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :490 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 449,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :143,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 592,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 996,99€
Coût de l'assurance :42 953,05€
Taxe foncière : 5 538,61€/an
Soit par mois : 461,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 615,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 054,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 561,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 268 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 292 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 292€
    Isolation combles: 268 m² × 44€/m² = 11872€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Petit-Bourg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 386 €/an
Calcul : 4 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 490 892 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 718 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 292 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 368 €
Revenus locatifs : +55 386 €
Charges déductibles : -115 368 €
Résultat foncier Année 1 : -59 982 €(Déficit de 59 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 076 €/an
Revenus locatifs : +55 386 €
Charges déductibles : -24 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38582.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500 €(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 386 €115 384 €16 835 €-59 998 €21 400 €38 598 €38 598 €
256 494 €23 649 €16 393 €32 844 €--5 754 €
357 624 €23 191 €15 934 €34 433 €---
458 776 €22 716 €15 460 €36 060 €---
559 952 €22 225 €14 968 €37 727 €---
661 151 €21 716 €14 460 €39 434 €---
762 374 €21 190 €13 933 €41 184 €---
863 621 €20 644 €13 388 €42 977 €---
964 894 €20 080 €12 823 €44 814 €---
1066 191 €19 496 €12 239 €46 696 €---
1167 515 €18 891 €11 634 €48 624 €---
1268 866 €18 265 €11 008 €50 601 €---
1370 243 €17 616 €10 360 €52 627 €---
1471 648 €16 945 €9 689 €54 703 €---
1573 081 €16 250 €8 994 €56 830 €---
1674 542 €15 531 €8 274 €59 011 €---
1776 033 €14 786 €7 530 €61 247 €---
1877 554 €14 016 €6 759 €63 538 €---
1979 105 €13 217 €5 961 €65 888 €---
2080 687 €12 391 €5 134 €68 296 €---
2182 301 €11 536 €4 279 €70 765 €---
2283 947 €10 650 €3 394 €73 297 €---
2385 626 €9 733 €2 477 €75 892 €---
2487 338 €8 784 €1 528 €78 554 €---
2589 085 €7 802 €545 €81 283 €---
TOTAL1 774 033 €516 707 €243 997 €1 257 326 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 257 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 631 €-6 420 €+18 051 €
2+11 631 €0 €+11 631 €
3+11 631 €+8 604 €+3 027 €
4+11 631 €+10 818 €+813 €
5+11 631 €+11 318 €+313 €
6+11 631 €+11 830 €-199 €
7+11 631 €+12 355 €-724 €
8+11 631 €+12 893 €-1 262 €
9+11 631 €+13 444 €-1 813 €
10+11 631 €+14 009 €-2 378 €
11+11 631 €+14 587 €-2 956 €
12+11 631 €+15 180 €-3 549 €
13+11 631 €+15 788 €-4 157 €
14+11 631 €+16 411 €-4 780 €
15+11 631 €+17 049 €-5 418 €
16+11 631 €+17 703 €-6 072 €
17+11 631 €+18 374 €-6 743 €
18+11 631 €+19 062 €-7 431 €
19+11 631 €+19 766 €-8 135 €
20+11 631 €+20 489 €-8 858 €
21+11 631 €+21 230 €-9 599 €
22+11 631 €+21 989 €-10 358 €
23+11 631 €+22 768 €-11 137 €
24+11 631 €+23 566 €-11 935 €
25+11 631 €+24 385 €-12 754 €
Total+290 775 €+377 198 €+-86 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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