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Détails du bien

Bien expiré
VilleCassagnoles (34)
Surface207m²
Coût Total254 620€
Loyer Annuel17 022€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 864,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG175358 : Coup de cœur assuré pour cette vaste maison en pierres d'environ 208m² - dotée d'un bel espace extérieur - verdoyant avec vue sur les montagnes - 2 terrasses - un grand sous sol et un gîte d'environ 42m² complète l'ensemble. Cette maison de caractère se compose de 6 pièces dont 4 chambres - 1 salle de bains - 2 salles d'eau - 3 wc. Bon nombre de travaux ont été réalisés ces 20 dernières années tels que le double vitrage - la toiture - la plomberie - la création de salle d'eau.. La découverte s'impose!

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 179000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 04/06/2025 - Classe-Energie F : 377 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Reseau Immo-Diffusion Olonzac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Cassagnoles
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34210
Total : 254 620€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 61 300€
Valeur du bien : 240 300€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17022€/an
Fourchette totale : 1046€ - 1924€/mois
Fourchette annuelle : 12552€ - 23084€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :74,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 344,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 558,42€
Coût de l'assurance :22 279,25€
Taxe foncière : 1 702,18€/an
Soit par mois : 141,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 418,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (207 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 300 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:8 300€
    Isolation toiture/combles: 207 m² × 40€/m² = 8280€, Main d'œuvre: 20€ = 40€
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€/fenêtre = 26000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cassagnoles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 022 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 620 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 617 €
Revenus locatifs : +17 022 €
Charges déductibles : -72 617 €
Résultat foncier Année 1 : -55 596 €(Déficit de 55 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 317 €/an
Revenus locatifs : +17 022 €
Charges déductibles : -11 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34195.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 022 €72 626 €8 732 €-55 604 €21 400 €34 204 €34 204 €
217 362 €11 096 €8 503 €6 266 €--27 938 €
317 710 €10 858 €8 265 €6 851 €--21 086 €
418 064 €10 612 €8 019 €7 452 €--13 635 €
518 425 €10 357 €7 764 €8 068 €--5 567 €
618 793 €10 093 €7 500 €8 700 €---
719 169 €9 820 €7 227 €9 349 €---
819 553 €9 537 €6 944 €10 015 €---
919 944 €9 245 €6 651 €10 699 €---
1020 343 €8 942 €6 348 €11 401 €---
1120 750 €8 628 €6 035 €12 122 €---
1221 165 €8 303 €5 710 €12 861 €---
1321 588 €7 967 €5 373 €13 621 €---
1422 020 €7 619 €5 025 €14 401 €---
1522 460 €7 258 €4 665 €15 202 €---
1622 909 €6 885 €4 292 €16 024 €---
1723 367 €6 499 €3 906 €16 868 €---
1823 835 €6 099 €3 506 €17 736 €---
1924 311 €5 685 €3 092 €18 626 €---
2024 798 €5 257 €2 663 €19 541 €---
2125 294 €4 813 €2 220 €20 481 €---
2225 799 €4 354 €1 760 €21 446 €---
2326 315 €3 878 €1 285 €22 437 €---
2426 842 €3 386 €792 €23 456 €---
2527 379 €2 876 €283 €24 502 €---
TOTAL545 215 €252 692 €126 558 €292 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 575 €-6 420 €+9 995 €
2+3 575 €0 €+3 575 €
3+3 575 €0 €+3 575 €
4+3 575 €0 €+3 575 €
5+3 575 €0 €+3 575 €
6+3 575 €+940 €+2 635 €
7+3 575 €+2 805 €+770 €
8+3 575 €+3 005 €+570 €
9+3 575 €+3 210 €+365 €
10+3 575 €+3 420 €+155 €
11+3 575 €+3 636 €-61 €
12+3 575 €+3 858 €-283 €
13+3 575 €+4 086 €-511 €
14+3 575 €+4 320 €-745 €
15+3 575 €+4 560 €-985 €
16+3 575 €+4 807 €-1 232 €
17+3 575 €+5 061 €-1 486 €
18+3 575 €+5 321 €-1 746 €
19+3 575 €+5 588 €-2 013 €
20+3 575 €+5 862 €-2 287 €
21+3 575 €+6 144 €-2 569 €
22+3 575 €+6 434 €-2 859 €
23+3 575 €+6 731 €-3 156 €
24+3 575 €+7 037 €-3 462 €
25+3 575 €+7 351 €-3 776 €
Total+89 375 €+87 757 €+1 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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